別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 福岡西 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -22 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　浩 印  TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 47,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月12日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区大字田尻字石崎５０番３外 ②地積 　(㎡) 453   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,50) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 西4.2m市道 水道、下水 九大学研都市 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．２ｍ市道 交通 施設 九大学研都市駅　北西 方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (40,50) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。宅地需要が極めて限定的な 市街化調整区域に位置するが立地性が良いこともあり、地価水準は横ばい基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ筑肥線沿線の福岡市西区及び糸島市一帯の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏に居住してい る農業従事者（兼業も含む）等である。市場の需給動向は、産業全般における農業の位置づけの低下、農家の後継者問 題等のマイナス面、一方、市街化区域に編入された周辺地域での宅地開発などプラス面も認められ、潜在需要が掘り起 こされる期待がある。市場の中心価格帯は、土地は規模にもよるが４５０㎡程度の物件で２１００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は、市街化調整区域内の農家住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。市街化調整区域は、市街化を抑 制すべき区域であることから、建築物等の建築等は許可制となっており、賃貸建物（アパート等）を建築する目的での 土地取引は皆無であり、限定的な需要者による自家自用目的での不動産取引が支配的である。したがって、収益還元法 の適用（収益価格の試算）は断念した。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内的には人口減少傾向にあるが、福岡市西 区では人口は横ばい、世帯数は増加傾向にあ り、生活利便性の高い地域にその傾向は顕著 に現れている 周辺には農地が広がる市街化調整区域である ことから宅地需要は限定的であるが、立地に 優れることから周辺では市街化区域へ編入さ れた地域もある 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％