別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 福岡西 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -13 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　井手　江美 印  TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 85,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区西の丘３丁目２８２番 ｢西の丘３－２１－５｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 橋本 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   230 ｍ、南   120 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６．０ ｍ市道 交通 施設 橋本駅　北西方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、最寄駅まで徒歩圏外の住宅団地内である。当該団地の需要は、一定程度見られ、地価水準もやや上 昇しており、この傾向は、当分続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、環境条件の類似する西区の大規模団地内が中心であると判断した。当該地域の住環境に大きな変化はな く、土地の需要者は、３０代～４０代を中心とする中層のサラリーマン等が中心となる。土地需要は、一定程度見られ 、結果、地価の上昇傾向が前年同程度続いている。今後は、住宅政策の動向に特に留意する必要がある。当該需要の中 心となる価格帯は、土地で１千万～２千万円程度、新築の戸建で３千万円台が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、投資目的ではなく、自用目的の取引が主となっている。したがっ て、快適性等を重視した需要者の購買力を基礎として価格が形成されている。以上から、本件では、市場性を反映した 比準価格を標準とし、さらに経済動向・不動産市場の動向に留意して、本件鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地 とのバランスも取れている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡西 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,600 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [ 82.0] [100.0] 100 85,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は、増加傾向が続いている。住宅 地については、旧来の良好な住宅地域及び郊 外の新興住宅地域を中心に地価上昇が続いて いる。 大規模住宅団地のポイントであり、比較的高 い売り物件も多い。周辺の取引動向から、前 年同程度の地価上昇傾向が続くと思料する。 個別的要因に特に変化はなく、地域動向と同 一の傾向下にある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％