別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 福岡南 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -13 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　高木　俊二 印  TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 96,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区柳瀬１丁目１５番２５ ｢柳瀬１－１８－２４｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 高度1種最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成の住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 井尻 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 街区が整備された時期は４０ 年以上前である。幅員４ｍの 狭い街路が多い。 街 路 ４．０ｍ市道 交通 施設 井尻駅南西方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,100) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 築３０～４０年経過した古い住宅が多い。地場不動産業者や中央資本のパワービルダーが古家付き土地を２～３ 区画に分割して建売分譲し、地域の新陳代謝が徐々に進んでいる。地価は上昇傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、最寄駅までバス利用の住宅地域。需要者は地元企業のサラリーマン等の１次取得者を主とし、南 区又は春日市からの住み替えが多い。小規模宅地開発が活発で、開発素地の仕入価格は１０万円／㎡前後。エンドユー ザーの需要価格帯は、宅地分譲で単価１０～１１万円／㎡、総額１５００万円。建売分譲は土地面積を１００㎡程度に 抑えて総額を２０００万円台前半に抑える傾向も見られるが、大手ハウスメーカーだと４０００万円を超える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は区画整然とした街区に古い戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は、近隣地域に近接し、街区の状 況が類似する取引を重視しており、資料の信頼性は高い。また、近隣にはアパートはほとんど無く、自己使用目的の取 引が支配的で、収益価格は試算しなかった。以上より、活発な住宅供給により地価が上昇していることを踏まえ、代表 標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,700 円／㎡ [108.8] 100 100 [100.0] 100 [107.0] [100.0] 100 96,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｈ３１．４に大橋西鉄名店街がリニューアル 。Ｈ３０の１日当たり乗降人員は大橋３．８ 万人、井尻２．３万人、高宮２．１万人、平 尾１．３万人。 過去３年間の人口変動は南区平均（＋１．８ ％）に対し、柳瀬１～２丁目は＋２．８％と やや高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％