鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央２Ｋ -2	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m市道、北西9m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	福岡中央２Ｋ -4	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東36m市道、南西4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	福岡中央２Ｋ -6	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北東15m市道、北西6m、南東6m、三方路		商業 (90,500)
d	博多２Ｋ -101	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北西10m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	博多２Ｋ -420	福岡市博多区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (90,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,101,224	100 [ 100.0]	[ 117.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	1,296,077	100 [ 86.4]	1,500,089	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,580,000
b	(　 ) 1,616,888	100 [ 100.0]	[ 115.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,817,822	100 [ 142.0]	1,280,156		1,340,000
c	(　 ) 1,541,155	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	1,544,243	100 [ 98.0]	1,575,758		1,650,000
d	(　 ) 1,512,499	100 [ 100.0]	[ 129.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,964,736	100 [ 134.5]	1,460,770		1,530,000
e	(　 ) 964,092	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	964,092	100 [ 76.0]	1,268,542		1,330,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.58	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +1.58	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +2.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +2.49	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,500,000 円／㎡]

福岡中央 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	82,065,743	25,035,911	57,029,832	36,254,400	20,775,432	（　0.9354） 19,433,339	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	498,290,744 円　　　　（　 1,190,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	305.26	ＲＣ7	2,136.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	418 ㎡	20.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～７階は事務所を想定　容積算定床面積は２０８７．５６㎡

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	305.26	75.5	230.47	3,900	898,833	12.0	10,785,996
							0.0	0
2～ 7	事務所	305.16	84.1	256.64	3,100	795,584	10.0	7,955,840
							0.0	0
～

～

～

計		2,136.22	82.9	1,770.31		5,672,337		58,521,036
								0

⑨年額支払賃料	5,672,337 円　×　12ヶ月　＝　 68,068,044 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 1,770.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　 14,870,604 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	82,938,648 円　　×　　 3.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 3.0 ％　＝　　 2,520,559 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	81,498,089 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	58,521,036 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 567,654 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	82,065,743 円　　　　（　 196,330 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央２Ｋ（賃）　　　　-307	2,810 ( 2,801)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,149	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,126 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 5 F B
b	福岡中央２Ｋ（賃）　　　　-1402	2,741 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,076
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,905,000 円	581,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	11,762,611 円	84,018,648　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,267,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,938,500 円	581,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	581,000 円	581,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	581,000 円	581,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,035,911 円　（　　　　　　 59,895 円／㎡）　　（経費率　　 30.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9354

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	581,000,000 円	設計監理料率　 264,000 円／㎡　×　 2,136.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,254,400 円（　　　　　 86,733 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	82,065,743 円
②総費用	25,035,911 円
③純収益　①－②	57,029,832 円
④建物等に帰属する純収益	36,254,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,775,432 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,433,339 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,491 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 498,290,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,190,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
福岡中央 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 5-20

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　高田　卓巳

印

TEL.

鑑定評価額

606,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	790,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区天神４丁目３８番｢天神４－２－３４｣				②地積　(㎡)	418 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1:1	事務所ＳＲＣ9	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北東15m市道、北西側道	水道、ガス、下水	天神 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

天神駅北東方

450m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

表通りではないものの、市内のオフィス床不足により、収受可能な賃料と比較した地価の割安感から、今後は建
替等によりオフィス地域として成熟していくと予測する。地価はしばらく強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,370,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は天神地区や博多駅地区周辺の商業地域である。需要者の中心はオフィス等の開発を行う中堅不動産業者等
である。市内ではオフィス床不足が顕著で、金融緩和等の影響もあって、オフィス用地需要は非常に高まっており、用
地需要は都心中心部からその周辺部に波及している。需要の中心となる価格帯は、容積率１００％あたりの価格が１坪
１２０～１５０万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地周辺はオフィス一等地ではなかったが、市内のオフィス用地不足から、物件が市場に出れば需要が競合する
状況となっているため、買主が十分に投資採算性を確保できる状況にはなく、周辺の取引水準を踏まえて値付けをしな
ければ物件取得が困難である。したがって、本件ではこうした市場の実態を踏まえ、比準価格をやや重視し、収益価格
も比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,070,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福岡市は顕著な人口増加続く。有効求人倍率
、銀行貸出金残高は堅調に推移。一方、個人
消費、賃金、住宅着工戸数は前年割れが目立
ってきている。

市内ではオフィス用地不足が顕著で、その需
要がこれまでオフィスの需要が弱かった地域
にまで波及。ホテル用地としての需要もまだ
期待できる状況。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+35.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央２Ｋ -6	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北東15m市道、北西6m、南東6m、三方路		商業 (90,500)
b	福岡中央２Ｋ -4	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東36m市道、南西4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	福岡中央２Ｋ -2	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m市道、北西9m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	福岡中央２Ｋ -105	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	南東25m市道、北西51.5m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,435)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,541,155	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	1,544,243	100 [ 107.8]	1,432,507	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,500,000
b	(　 ) 1,616,888	100 [ 100.0]	[ 115.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,817,822	100 [ 136.2]	1,334,671		1,400,000
c	(　 ) 1,101,224	100 [ 100.0]	[ 117.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	1,296,077	100 [ 89.3]	1,451,374		1,520,000
d	(　 ) 1,813,092	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	1,918,616	100 [ 128.4]	1,494,249		1,570,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +1.58	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.58	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,500,000 円／㎡]

福岡中央 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	94,859,339	29,191,778	65,667,561	41,870,400	23,797,161	（　0.9354） 22,259,864	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	570,765,744 円　　　　（　 1,370,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	315.06	Ｓ7	2,136.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	418 ㎡	20.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２～７階はフロア貸し事務所、平面式駐車場３台（車いす用１台、荷捌き用１台）を想定。

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	305.26	75.5	230.55	4,991	1,150,675	12.0	13,808,100
							0.0	0
2～ 7	事務所	305.16	84.1	256.64	3,328	854,098	10.0	8,540,980
							0.0	0
～

～

～

計		2,136.22	82.9	1,770.39		6,275,263		65,053,980
								0

⑨年額支払賃料	6,275,263 円　×　12ヶ月　＝　 75,303,156 円
⑩a共益費（管理費）	1,059 円／㎡　×　 1,770.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 22,498,116 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	97,801,272 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 3,926,451 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	94,234,821 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	65,053,980 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 624,518 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	94,859,339 円　　　　（　 226,936 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央２Ｋ（賃）　　　　-1402	2,741 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,461	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,356 円/㎡　月額支払賃料（　 3,328 円/㎡）　基準階 3 F B
b	博多２ＫＤＨ（賃）　　　　-102	4,135 ( 4,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,525
c	福岡中央２Ｋ（賃）　　　　-306	3,037 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,165

福岡中央 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,355,000 円	671,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	13,742,578 円	98,161,272　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,048,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,703,500 円	671,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	671,000 円	671,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	671,000 円	671,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 29,191,778 円　（　　　　　　 69,837 円／㎡）　　（経費率　　 30.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9354

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	671,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 2,136.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,870,400 円（　　　　　 100,168 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	94,859,339 円
②総費用	29,191,778 円
③純収益　①－②	65,667,561 円
④建物等に帰属する純収益	41,870,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,797,161 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,259,864 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,253 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 570,765,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,370,000 円／㎡）