鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央２Ｋ -702	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡中央２Ｋ -102	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
c	福岡中央２Ｋ -2	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m市道、北西9m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	福岡中央２Ｋ -4	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東36m市道、南西4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 894,091	100 [ 100.0]	[ 115.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,028,205	100 [ 65.7]	1,565,000	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,570,000
b	(　 ) 1,270,522	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,270,522	100 [ 84.5]	1,503,576		1,500,000
c	(　 ) 1,101,224	100 [ 100.0]	[ 117.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	1,296,077	100 [ 91.4]	1,418,027		1,420,000
d	(　 ) 1,616,888	100 [ 100.0]	[ 115.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,817,822	100 [ 128.4]	1,415,749		1,420,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +1.58	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.58	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,480,000 円／㎡]

福岡中央 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,517,737	10,501,639	31,016,098	16,504,800	14,511,298	（　0.9556） 13,866,996	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	346,674,900 円　　　　（　 1,030,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	197.96	ＲＣ10	1,423.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	337 ㎡	17.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階以上：１ＬＤＫ（平均専有面積約３４．２０㎡）

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅としては概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	197.96	77.8	154.06	3,630	559,238	10.0	5,592,380
							0.0	0
2～ 5	住宅	143.80	95.1	136.80	2,360	322,848	2.0	645,696
							1.0	322,848
6～ 9	住宅	143.80	95.1	136.80	2,390	326,952	2.0	653,904
							1.0	326,952
10～10	住宅	75.40	90.7	68.40	2,420	165,528	2.0	331,056
							1.0	165,528
～

計		1,423.76	92.5	1,316.86		3,323,966		11,121,836
								2,764,728

⑨年額支払賃料	3,323,966 円　×　12ヶ月　＝　 39,887,592 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,316.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,580,232 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案のうえ査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,467,824 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,697,113 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,730,711 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,121,836 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 106,770 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,764,728 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 680,256 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,517,737 円　　　　（　 123,198 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央２Ｋ（賃）　　　　-1103	2,550 ( 2,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,429	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,414 円/㎡　月額支払賃料（　 2,360 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡中央２Ｋ（賃）　　　　-1104	2,490 ( 2,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,371
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,380,000 円	276,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,091,339 円	42,427,824　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,132,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,346,000 円	276,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	276,000 円	276,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	276,000 円	276,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,501,639 円　（　　　　　　 31,162 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	276,000,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 1,423.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,504,800 円（　　　　　 48,976 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,517,737 円
②総費用	10,501,639 円
③純収益　①－②	31,016,098 円
④建物等に帰属する純収益	16,504,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,511,298 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,866,996 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,148 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 346,674,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,030,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
福岡中央 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 5-14

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　松本　忠人

印

TEL.

鑑定評価額

472,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	970,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区大手門１丁目９０番外｢大手門１－５－４｣				②地積　(㎡)	337 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.2	ホテルＲＣ7	事務所ビルが多い幹線道路沿いの商業地域	南25m市道	水道、ガス、下水	赤坂 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

南側に舞鶴公園にあり、景観
良好な片側地域

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

赤坂駅　西方

600m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

現状は事務所ビル中心の商業地域で、景観等の環境にも恵まれ、マンション適地としての特性を強めており、事
務所あるいはマンションへの堅調な需要を背景に、地価は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,450,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 991,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央区及び博多区内の良好な街路条件を有する商業地域。需要者の中心は収益性を重視した投資目的の
法人、良好な環境条件から大手マンション開発業者等である。福岡市における事務所需要は旺盛で、また、良好な景観
は近隣地域の魅力で、事務所やマンション等の用地需要は強く、地価は依然上昇傾向にある。取引価格の水準は、事業
計画の内容や形状・規模等の個別的要因により大きく異なり、中心と言えるほどの価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は十分に検討して求めており、市場性を反映した実証的価格で信頼性を有する。収益価格は賃料の遅行性や想
定要素を含み相対的信頼性はやや劣るものの、市場の特性等の観点から考量すべき価格と思料される。よって、比準価
格を標準に、収益価格を比較考量のうえ、市場の特性・類似商業地との価格バランス及び地価変動の推移等に留意して
鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

継続する低金利の金融緩和政策等を背景に、
更なる成長が期待される福岡市の不動産市場
は依然活発である。

事務所・ホテル・マンション等の用地需要は
依然強く、これらの立地適性を有し、地価は
上昇傾向を続けている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+15.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央２Ｋ -102	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
b	福岡中央２Ｋ -105	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	南東25m市道、北西51.5m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,435)
c	福岡中央２Ｋ -609	福岡市中央区		底地	（　）	不整形	北37m県道、中間画地		商業 (80,400)
d	福岡中央２Ｋ -1112	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東20.5m県道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,270,522	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,270,522	100 [ 87.1]	1,458,693	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,460,000
b	(　 ) 1,813,092	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	1,918,616	100 [ 128.9]	1,488,453		1,490,000
c	(　 755,541) 1,259,235	100 [ 100.0]	[ 113.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	1,443,668	100 [ 94.1]	1,534,185		1,530,000
d	(　 ) 1,159,686	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,159,686	100 [ 82.1]	1,412,529		1,410,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,450,000 円／㎡]

福岡中央 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,367,058	10,877,869	30,489,189	16,504,800	13,984,389	（　0.9556） 13,363,482	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	334,087,050 円　　　　（　 991,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	209.00	ＲＣ10	1,423.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	337 ㎡	17.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～１０階は約３４㎡の居宅を想定　容積算定床面積は１３３０．３６㎡

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	197.96	77.8	154.01	3,600	554,436	10.0	5,544,360
							0.0	0
2～ 5	居宅	143.80	95.1	136.75	2,360	322,730	1.0	322,730
							1.0	322,730
6～ 9	居宅	143.80	95.1	136.75	2,380	325,465	1.0	325,465
							1.0	325,465
10～	居宅	75.40	90.7	68.39	2,430	166,188	1.0	166,188
							1.0	166,188
～

計		1,423.76	92.5	1,316.40		3,313,404		8,303,328
								2,758,968

⑨年額支払賃料	3,313,404 円　×　12ヶ月　＝　 39,760,848 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,316.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,579,680 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,340,528 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,692,021 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,608,507 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,303,328 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,712 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,758,968 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 678,839 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,367,058 円　　　　（　 122,751 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央２Ｋ（賃）　　　　-101	2,355 ( 2,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,412	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,412 円/㎡　月額支払賃料（　 2,360 円/㎡）　基準階 5 F B
b	福岡中央０１Ｃ（賃）　　　　-701	2,278 ( 2,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	2,422
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,380,000 円	276,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,499,069 円	42,300,528　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,100,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,346,000 円	276,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	276,000 円	276,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	276,000 円	276,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,877,869 円　（　　　　　　 32,279 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	276,000,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 1,423.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,504,800 円（　　　　　 48,976 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,367,058 円
②総費用	10,877,869 円
③純収益　①－②	30,489,189 円
④建物等に帰属する純収益	16,504,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,984,389 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,363,482 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,654 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 334,087,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 991,000 円／㎡）