鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央２ＫＤＨ -101	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西15m市道、北西8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	福岡中央３１ＫＤＫ -307	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南50m市道、西36m、北10m、三方路		商業 (100,800)
c	博多２Ｋ -106	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南10m市道、東8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,841,193	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	7,239,358	100 [ 65.9]	10,985,369	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	11,800,000
b	(　 ) 5,222,351	100 [ 100.0]	[ 118.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	5,897,009	100 [ 58.5]	10,080,357		10,800,000
c	(　 ) 4,605,056	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	4,385,768	100 [ 39.9]	10,991,900		11,800,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -41.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -27.0	その他　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -41.0	その他　　　 -10.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,500,000 円／㎡]

福岡中央 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,841,508,118	856,140,384	1,985,367,734	886,080,000	1,099,287,734	（　0.8564） 941,430,015	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	24,139,231,154 円　　　　（　 9,880,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,634.88	ＳＲＣ21F2B	37,903.63
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	67 ％	800 ％	1,398 ％	2,443 ㎡	66.0 m x 37.0 m	前面道路：県道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２階～地上３階フロア貸し店舗、４～２１階フロア貸し事務所、タワー式駐車場（１１２台）、１階床面積に駐車場面積を含む。

⑦有効率　 65.2 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	店舗	1,692.57	48.7	824.93	16,638	13,725,185	15.0	205,877,775
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	1,522.07	28.8	437.89	12,100	5,298,469	15.0	79,477,035
							0.0	0
1～ 1	店舗	3,362.47	9.4	316.40	22,688	7,178,483	15.0	107,677,245
							0.0	0
2～ 3	店舗	1,519.67	58.7	892.30	12,100	10,796,830	15.0	161,952,450
							0.0	0
4～21	事務所	1,571.51	75.5	1,186.88	7,260	8,616,749	12.0	103,400,988
							0.0	0

計		37,903.63	65.2	24,727.66		202,897,279		2,578,154,739
								0

⑨年額支払賃料	202,897,279 円　×　12ヶ月　＝　 2,434,767,348 円
⑩a共益費（管理費）	1,513 円／㎡　×　 24,727.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 448,955,395 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 112 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 60,480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,883,722,743 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 60,480,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 127,444,910 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,816,757,833 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,578,154,739 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,750,285 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,841,508,118 円　　　　（　 1,163,122 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央２ＫＤＨ（賃　　　　-101	6,579 ( 6,503)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	7,695	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,333 円/㎡　月額支払賃料（　 7,260 円/㎡）　基準階 5 F B
b	博多２ＫＤＨ（賃）　　　　-103	4,439 ( 4,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 67.0]	100 [100.0]	6,974
c	博多２ＫＤＨ（賃）　　　　-101	5,487 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	7,345

福岡中央 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	71,000,000 円	14,200,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	412,188,384 円	2,944,202,743　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 223,852,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 120,700,000 円	14,200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,200,000 円	14,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,200,000 円	14,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 856,140,384 円　（　　　　　　 350,446 円／㎡）　　（経費率　　 30.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8564

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,200,000,000 円	設計監理料率　 363,000 円／㎡　×　 37,903.63 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	886,080,000 円（　　　　　 362,702 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,841,508,118 円
②総費用	856,140,384 円
③純収益　①－②	1,985,367,734 円
④建物等に帰属する純収益	886,080,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,099,287,734 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	941,430,015 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 385,358 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,139,231,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,880,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
福岡中央 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 5-9

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　的野　泰浩

印

TEL.

鑑定評価額

26,600,000,000 円

１㎡当たりの価格

10,900,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	7,540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区天神１丁目９８番外｢天神１－１１－１１｣				②地積　(㎡)	2,443 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等 (100,1400)
	2:1	店舗ＳＲＣ8F3B	高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	南西50m県道、南東側道	水道、ガス、下水	天神近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

福岡都心部にあって、最も繁
華性が高い高度商業地域

街

路

５０ｍ県道

交通

施設

天神駅近接

法令

規制

商業
(100,1400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

「天神ビッグバン」に伴う容積率の割増や航空法の高さ規制の緩和等により、再開発が各所で行われており、都
市機能の更新が期待されている。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 11,100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,870,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福岡市都心部の商業地域一帯で、需要者は投資用不動産の開発、運用、売却等を目的とする法人等である
。「天神ビッグバン」に伴う規制緩和等を背景として再開発の機運が高まっており、投資意欲は依然として旺盛である
。一方で、市場供給量が少ないことから取得競争の過熱感も継続しており、開発適地は顕著な価格上昇傾向にあるもの
と把握される。取引価格の水準は、用途・形状・規模等如何の個別性に起因して大きく異なる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場参加者及び最有効使用が類似する商業地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格
として規範性が高い。収益価格は収益性の側面から市場価値を把握したもので、近時の投資用不動産取引において重視
すべき価格であるが、想定如何で価格が変動する嫌いがあり、規範性はやや劣る。よって、近時の需給動向を反映した
比準価格を重視し、収益価格を関連づけ上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  9,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口の増加等により成長が期待され、旺盛な
投資意欲を背景として、福岡都心部の不動産
市場は活況を呈している。

都心部に所在する商業地域への投資意欲は旺
盛でり、需給動向は強含みで推移しており、
地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央２ＫＤＨ -101	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西15m市道、北西8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	福岡中央３１ＫＤＫ -307	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南50m市道、西36m、北10m、三方路		商業 (100,800)
c	博多２Ｋ -106	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南10m市道、東8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	博多０１Ｃ -902	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南西16m市道、北西6m、角地		商業駐車場整備地区 (90,485)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,841,193	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	7,239,358	100 [ 55.6]	13,020,428	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	13,900,000
b	(　 ) 5,222,351	100 [ 100.0]	[ 118.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	5,897,009	100 [ 56.9]	10,363,812		11,100,000
c	(　 ) 4,605,056	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	4,385,768	100 [ 43.3]	10,128,794		10,800,000
d	(　 ) 4,179,840	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,058,097	100 [ 39.7]	10,221,907		10,900,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -45.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -45.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -45.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,100,000 円／㎡]

福岡中央 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,792,076,806	807,676,264	1,984,400,542	886,080,000	1,098,320,542	（　0.8564） 940,601,712	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	24,117,992,615 円　　　　（　 9,870,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,634.88	ＳＲＣ21F2B	37,903.63
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	800 ％	1,398 ％	2,443 ㎡	66.0 m x 37.0 m	前面道路：県道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１～３階フロア貸し店舗、４階以上を事務所、タワー式駐車場（１１２台）は１階床面積に含むと想定。

⑦有効率　 65.2 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	店舗	1,692.57	48.7	824.93	15,100	12,456,443	15.0	186,846,645
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	1,522.07	28.8	437.89	10,590	4,637,255	15.0	69,558,825
							0.0	0
1～ 1	店舗	3,362.47	9.4	316.40	22,700	7,182,280	15.0	107,734,200
							0.0	0
2～ 3	店舗	1,519.67	58.7	892.30	10,590	9,449,457	15.0	141,741,855
							0.0	0
4～21	事務所	1,571.51	75.5	1,186.88	7,260	8,616,749	15.0	129,251,235
							0.0	0

計		37,903.63	65.2	24,727.66		198,276,374		2,974,145,610
								0

⑨年額支払賃料	198,276,374 円　×　12ヶ月　＝　 2,379,316,488 円
⑩a共益費（管理費）	1,513 円／㎡　×　 24,727.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 448,955,395 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 112 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 60,480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,828,271,883 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 60,480,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 125,226,875 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,763,525,008 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,974,145,610 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,551,798 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,792,076,806 円　　　　（　 1,142,889 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央２ＫＤＨ（賃　　　　-101	6,579 ( 6,503)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	7,695	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,351 円/㎡　月額支払賃料（　 7,260 円/㎡）　基準階 5 F B
b	福岡中央１Ｃ（賃）　　　　-605	3,959 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	7,070
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	71,000,000 円	14,200,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	404,425,264 円	2,888,751,883　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 183,151,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 120,700,000 円	14,200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,200,000 円	14,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,200,000 円	14,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 807,676,264 円　（　　　　　　 330,608 円／㎡）　　（経費率　　 28.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8564

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,200,000,000 円	設計監理料率　 363,000 円／㎡　×　 37,903.63 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	886,080,000 円（　　　　　 362,702 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,792,076,806 円
②総費用	807,676,264 円
③純収益　①－②	1,984,400,542 円
④建物等に帰属する純収益	886,080,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,098,320,542 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	940,601,712 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 385,019 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,117,992,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,870,000 円／㎡）