鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

博多 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	博多２Ｋ -12	福岡市博多区		更地	（　）	ほぼ整形	北東13m県道、中間画地		工業 (60,200)
b	博多２Ｋ -809	福岡市博多区		更地	（　）	ほぼ台形	北東6.8m市道、北西3m、角地		工業 (60,200)
c	博多２Ｋ -307	福岡市博多区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4.7m市道、南西5.8m、北東3.2m、三方路		２住居高度2種最高15m (70,188)
d	博多２Ｋ -811	福岡市博多区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西5.2m市道、北西4.1m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)
e	博多２Ｋ -613	福岡市博多区		その他	（　）	ほぼ長方形	北東6.6m市道、中間画地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,300	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	181,998	100 [ 101.0]	180,196	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	180,000
b	(　 ) 186,606	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	189,533	100 [ 98.9]	191,641		192,000
c	(　 ) 153,337	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	150,708	100 [ 83.5]	180,489		180,000
d	(　 ) 161,159	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	165,741	100 [ 88.3]	187,702		188,000
e	(　 ) 113,558	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,302	100 [ 67.2]	181,997		182,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 185,000 円／㎡]

博多 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,313,240	7,475,900	26,837,340	11,255,400	15,581,940	（　0.9520） 14,834,007	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	370,850,175 円　　　　（　 159,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

博多 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,150.00	Ｓ1	1,150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	2,331 ㎡	42.5 m x 53.0 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗（４区画）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

区画分割で共用部は発生しないことを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,150.00	100.0	1,150.00	2,600	2,990,000	8.0	23,920,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,150.00	100.0	1,150.00		2,990,000		23,920,000
								0

⑨年額支払賃料	2,990,000 円　×　12ヶ月　＝　 35,880,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,880,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,794,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,086,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,920,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 227,240 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,313,240 円　　　　（　 14,720 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	博多２Ｋ（賃）　　　　-908	2,185 ( 2,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,776	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,617 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	博多２Ｋ（賃）　　　　-909	2,000 ( 1,990)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,451
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

博多 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	845,000 円	169,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,794,000 円	35,880,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,062,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,436,500 円	169,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,475,900 円　（　　　　　　 3,207 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	169,000,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 1,150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,255,400 円（　　　　　 4,829 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,313,240 円
②総費用	7,475,900 円
③純収益　①－②	26,837,340 円
④建物等に帰属する純収益	11,255,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,581,940 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,834,007 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,364 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 370,850,175 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
博多 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

博多 5-22

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　扇　幸一郎

印

TEL.

鑑定評価額

429,000,000 円

１㎡当たりの価格

184,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区西月隈３丁目２２番外｢西月隈３－１－５５｣				②地積　(㎡)	2,331 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	1:1.2	店舗兼工場Ｓ2	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南西14m県道	水道、下水	竹下 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

沿道サービス施設地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ県道

交通

施設

竹下駅　東方

2.4km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域の標準街路である県道は都市計画道路であり、現在拡幅事業（計画幅員２５ｍ）が進行中である。当該
事業の進行に伴い、路線商業地としての繁華性は今後高まっていくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

沿道サービス施設地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 187,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 156,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、福岡市博多区及び周辺区内の幹線道路及び準幹線道路沿線の路線商業地域並びに用途の混在地域
一体である。需要者の中心はロードサイド型店舗の運営を企図する法人又は個人である。需要の中心となる価格帯は、
立地や需要者の属性等により、ばらつきが見られ把握が困難な状況であるが、周辺地域での新規の店舗の建て替えや都
市計画道路の拡幅事業の整備に伴い地価は上昇傾向である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、現実に成約した多数の商業地の取引事例から比準して求めており、現実の市場動向を反映した実証性の高
い価格である。一方、収益価格は土地の収益性に着目して理論的に求めたものであるが、価格の試算過程において多数
の想定項目が介在することからやや説得力に劣るものと判断する。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を関連づ
け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　博多 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 172,000 円／㎡

[117.4]
100

100
[100.0]

100
[110.3]

[100.0]
100

183,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    167,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復や福岡市の人口増加等により博多区
内における不動産に対する需要は、住宅地及
び商業地ともに強い状況にある。

道路拡幅事業が進行しており、建物の建て替
え等も見られ、不動産需要の高まりにより、
地価の上昇傾向が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

博多 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	博多２Ｋ -12	福岡市博多区		更地	（　）	ほぼ整形	北東13m県道、中間画地		工業 (60,200)
b	博多０１Ｃ -408	福岡市博多区		建付地	（　）	不整形	南西42m国道、北東11m、東3.5m、三方路		準工 (70,200)
c	博多０１Ｃ -1004	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南西5.8m県道、中間画地		近商 (80,300)
d	博多２Ｋ -301	福岡市博多区		更地	（　）	ほぼ整形	北西5m市道、中間画地		商業 (80,300)
e	博多２Ｋ -612	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、南西3.8m、二方路		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,300	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	181,998	100 [ 98.0]	185,712	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	186,000
b	(　 ) 107,530	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	113,173	100 [ 60.0]	188,622		189,000
c	(　 ) 188,157	100 [ 100.0]	[ 115.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	217,133	100 [ 118.2]	183,700		184,000
d	(　 ) 146,556	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	151,832	100 [ 81.6]	186,069		186,000
e	(　 ) 210,457	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	230,252	100 [ 120.9]	190,448		190,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -44.0
b	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 187,000 円／㎡]

博多 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,653,370	7,158,400	26,494,970	11,255,400	15,239,570	（　0.9520） 14,508,071	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	362,701,775 円　　　　（　 156,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

博多 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,150.00	Ｓ1	1,150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	2,331 ㎡	42.5 m x 53.0 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（建物内４区画）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

４区画分割で共用部は発生しないことを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	1,150.00	100.0	1,150.00	2,550	2,932,500	8.0	23,460,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,150.00	100.0	1,150.00		2,932,500		23,460,000
								0

⑨年額支払賃料	2,932,500 円　×　12ヶ月　＝　 35,190,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,190,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,759,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,430,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,460,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 222,870 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,653,370 円　　　　（　 14,437 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	博多（賃）２Ｋ　　　　-1303	2,363 ( 2,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,567 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 1 F B
b	博多０１Ｃ（賃）　　　　-908	2,476 ( 2,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,659
c	博多０１Ｃ（賃）　　　　-909	2,185 ( 2,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,423

博多 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	845,000 円	169,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,759,500 円	35,190,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,779,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,436,500 円	169,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,158,400 円　（　　　　　　 3,071 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	169,000,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 1,150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,255,400 円（　　　　　 4,829 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,653,370 円
②総費用	7,158,400 円
③純収益　①－②	26,494,970 円
④建物等に帰属する純収益	11,255,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,239,570 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,508,071 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,224 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 362,701,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,000 円／㎡）