鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

博多 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	博多２Ｋ -1402	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南東10.9m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	博多０１Ｃ -905	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,240)
c	博多２Ｋ -607	福岡市博多区		更地	（　）	不整形	東16m県道、南西3.5m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	博多２Ｋ -101	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北西10m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,512,396	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,671,198	100 [ 132.7]	1,259,381	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,320,000
b	(　 ) 1,152,693	100 [ 100.0]	[ 125.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,443,172	100 [ 112.1]	1,287,397		1,350,000
c	(　 ) 936,330	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	946,744	100 [ 82.8]	1,143,411		1,200,000
d	(　 ) 1,512,499	100 [ 100.0]	[ 129.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,964,736	100 [ 153.4]	1,280,793		1,340,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +60.0
a	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +70.0
b	正常	％／月 +1.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -26.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +2.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +70.0
d	正常	％／月 +2.49	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,300,000 円／㎡]

博多 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	101,857,435	30,835,591	71,021,844	44,678,400	26,343,444	（　0.9354） 24,641,658	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	631,837,385 円　　　　（　 1,060,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

博多 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	467.46	ＲＣ6	2,804.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	598 ㎡	20.0 m x 32.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所と想定。

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	467.46	73.9	345.45	3,500	1,209,075	10.0	12,090,750
							0.0	0
2～ 6	事務所	467.46	82.8	387.06	2,800	1,083,768	8.0	8,670,144
							0.0	0
～

～

～

計		2,804.76	81.3	2,280.75		6,627,915		55,441,470
								0

⑨年額支払賃料	6,627,915 円　×　12ヶ月　＝　 79,534,980 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,280.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 24,632,100 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の水準を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,380,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	104,167,080 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,380,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 4,221,883 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	101,325,197 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	55,441,470 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 532,238 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	101,857,435 円　　　　（　 170,330 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	博多２Ｋ（賃）　　　　-1002	3,583 ( 3,569)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [142.0]	100 [106.0]	2,705	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,819 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	博多２Ｋ（賃）　　　　-1003	3,339 ( 3,317)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [121.0]	100 [103.0]	3,044
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

博多 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,580,000 円	716,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	14,776,591 円	105,547,080　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,961,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,086,000 円	716,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	716,000 円	716,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	716,000 円	716,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 30,835,591 円　（　　　　　　 51,565 円／㎡）　　（経費率　　 30.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9354

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	716,000,000 円	設計監理料率　 248,000 円／㎡　×　 2,804.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,678,400 円（　　　　　 74,713 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	101,857,435 円
②総費用	30,835,591 円
③純収益　①－②	71,021,844 円
④建物等に帰属する純収益	44,678,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,343,444 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,641,658 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,207 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 631,837,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,060,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
博多 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

博多 5-15

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　小野　恭嗣

印

TEL.

鑑定評価額

748,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	730,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区博多駅前１丁目４７０番１外｢博多駅前１－２１－４｣				②地積　(㎡)	598 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1:1.5	学習塾Ｓ7	事務所ビル、店舗、ホテル等が混在する商業地域	南西16m市道、北西側道	水道、ガス、下水	博多 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

博多駅　北西方

400m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

博多駅周辺におけるホテル用地及び事務所用地の需要は強く、また、福岡市が推進する博多コネクティッドの本
格始動により、更なる都市機能の向上が期待され、地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,290,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 965,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、博多区、中央区のうち中心部に近く、事務所、店舗等が存する商業地域である。需要者の中心は、法人
、ホテル事業者及び投資法人や不動産ファンド等である。対象標準地が存する博多駅周辺地区は、好調なホテル及びオ
フィス市場を背景に不動産投資需要が旺盛で、先進的なビルへの建替えを推進する博多コネクティッドへの期待感もあ
り、地価は上昇傾向をさらに強めている。市場での中心価格帯は、商業地においては把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域から多数の取引事例を収集した実証的な価格である。収益価格は、収益性の観点
から市場価値を把握したもので、投資用不動産等において重視すべき価格であるが、地価上昇を見込んだ適正な賃料、
空室率等の把握は困難な場合も多く、また想定如何で価格が大きく異なることから不安定にならざるを得ない。よって
、実証的な比準価格を重視し収益価格を関連づけ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　博多 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,630,000 円／㎡

[133.7]
100

100
[100.0]

100
[183.3]

[105.0]
100

1,250,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    955,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利等を背景に不動産投資市場は更に拡大
傾向で推移しており、福岡都心部のオフィス
市況の活況等を中心に地価の上昇傾向は強ま
っている。

博多駅に近接した商業地域である。好調なオ
フィス市場を反映し、周辺では、事務所ビル
建設も進行中で、地域の相対的地位は上昇し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+30.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

博多 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	博多２Ｋ -415	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南西22m市道、北東3.6m、二方路		商業 (80,500)
b	博多２Ｋ -103	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	南西7.5m市道、南東6m、角地		商業 (100,400)
c	博多２Ｋ -420	福岡市博多区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (90,480)
d	博多２Ｋ -607	福岡市博多区		更地	（　）	不整形	東16m県道、南西3.5m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 852,475	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	945,319	100 [ 88.9]	1,063,351	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,120,000
b	(　 ) 893,028	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	953,719	100 [ 72.1]	1,322,773		1,390,000
c	(　 ) 964,092	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	964,092	100 [ 80.4]	1,199,119		1,260,000
d	(　 ) 936,330	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	946,744	100 [ 71.1]	1,331,567		1,400,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,290,000 円／㎡]

博多 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	99,613,106	30,886,561	68,726,545	44,678,400	24,048,145	（　0.9354） 22,494,635	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	576,785,513 円　　　　（　 965,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

博多 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	467.46	ＲＣ6	2,804.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	598 ㎡	20.0 m x 32.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所、平置き駐車場５台を想定した。

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとして標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	467.46	73.9	345.45	3,500	1,209,075	10.0	12,090,750
							0.0	0
2～ 6	事務所	467.46	82.8	387.06	2,700	1,045,062	8.0	8,360,496
							0.0	0
～

～

～

計		2,804.76	81.3	2,280.75		6,434,385		53,893,230
								0

⑨年額支払賃料	6,434,385 円　×　12ヶ月　＝　 77,212,620 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,280.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 24,632,100 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,380,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	101,844,720 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,380,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 4,128,989 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	99,095,731 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	53,893,230 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 517,375 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	99,613,106 円　　　　（　 166,577 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	博多２Ｋ（賃）　　　　-508	2,592 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,880	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,718 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	博多２Ｋ（賃）　　　　-905	2,733 ( 2,711)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,572
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

博多 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,580,000 円	716,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	14,451,461 円	103,224,720　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,337,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,086,000 円	716,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	716,000 円	716,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	716,000 円	716,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 30,886,561 円　（　　　　　　 51,650 円／㎡）　　（経費率　　 31.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9354

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	716,000,000 円	設計監理料率　 248,000 円／㎡　×　 2,804.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,678,400 円（　　　　　 74,713 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	99,613,106 円
②総費用	30,886,561 円
③純収益　①－②	68,726,545 円
④建物等に帰属する純収益	44,678,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	24,048,145 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,494,635 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,616 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 576,785,513 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 965,000 円／㎡）