鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

博多 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	博多２Ｋ -602	福岡市博多区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西6.1m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
b	博多２Ｋ -303	福岡市博多区		建付地	（　）	不整形	北東6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
c	博多２Ｋ -202	福岡市博多区		建付地	（　）	不整形	北東7.4m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
d	博多２Ｋ -1303	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、北東5m、二方路		１住居高度地区2種20m (60,200)
e	博多０１Ｃ -7	福岡市博多区		建付地	（　）	不整形	南西5m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,613	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	154,022	100 [ 98.0]	157,165	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 53,910	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 50.0]	115,583	100 [ 100.0]	115,583		116,000
c	(　 ) 222,006	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	247,712	100 [ 121.2]	204,383		204,000
d	(　 ) 154,242	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	160,593	100 [ 100.0]	160,593		161,000
e	(　 ) 123,890	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	139,876	100 [ 96.0]	145,704		146,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 151,000 円／㎡]

博多 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,914,441	4,129,488	10,784,953	8,569,500	2,215,453	（　0.9564） 2,118,859	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	54,329,718 円　　　　（　 100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

博多 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	170.00	ＲＣ5	770.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	542 ㎡	16.0 m x 29.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５階建共同住宅を想定（２ＬＤＫ：５１㎡×３戸、４７．５㎡×１２戸）、平置駐車場１２台

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

中層共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	170.00	90.0	153.00	1,530	234,090	1.0	234,090
							1.0	234,090
2～ 2	居宅	150.00	95.0	142.50	1,550	220,875	1.0	220,875
							1.0	220,875
3～ 3	居宅	150.00	95.0	142.50	1,560	222,300	1.0	222,300
							1.0	222,300
4～ 5	居宅	150.00	95.0	142.50	1,570	223,725	1.0	223,725
							1.0	223,725
～

計		770.00	93.9	723.00		1,124,715		1,124,715
								1,124,715

⑨年額支払賃料	1,124,715 円　×　12ヶ月　＝　 13,496,580 円
⑩a共益費（管理費）	70 円／㎡　×　 723.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 607,320 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,296,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で充当可能なため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,103,900 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,296,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 769,995 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,629,905 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,124,715 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,685 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,124,715 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 273,851 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,914,441 円　　　　（　 27,517 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	博多２Ｋ（賃）　　　　-503	1,394 ( 1,394)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,497	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,595 円/㎡　月額支払賃料（　 1,560 円/㎡）　基準階 3 F B
b	博多２Ｋ（賃）　　　　-902	1,654 ( 1,620)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	1,716
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

博多 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	580,000 円	145,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,847,988 円	15,399,900　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,232,500 円	145,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,129,488 円　（　　　　　　 7,619 円／㎡）　　（経費率　　 27.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9564

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 770.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,569,500 円（　　　　　 15,811 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,914,441 円
②総費用	4,129,488 円
③純収益　①－②	10,784,953 円
④建物等に帰属する純収益	8,569,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,215,453 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,118,859 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,909 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,329,718 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
博多 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

博多 -8

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　井上　真輔

印

TEL.

鑑定評価額

74,800,000 円

１㎡当たりの価格

138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月12日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区昭南町３丁目２５番３｢昭南町３－４－３０｣				②地積　(㎡)	542 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	台形 1:2	共同住宅ＲＣ7	一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	南福岡 540m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

福岡市博多区の外縁部にある
マンションも見られる住宅地
域

街

路

６ｍ市道

交通

施設

南福岡駅　南東方

540m

法令

規制

２住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており現状の住環境を維持するものと予測する。地価は
マンション需要が底堅いことを反映して上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 98,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ鹿児島本線及び西鉄天神大牟田線を最寄駅とする住宅地で、博多区のほか春日市、大野城市を含む住
宅地地域である。需要者の中心は、戸建住宅取得目的の個人が中心で、ハウスビルダーや転売目的の不動産業者の需要
も期待できる。また、一定規模以上であればマンションデベロッパーが中心である。地価は、区画細分化等により単価
が高いものも散見されるが坪４５～４７万円程度、標準的画地で総額６千万円から６千５百万円程度を示している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸マンション等の収益物件も混在するが、収益価格は賃料に保守性・遅行性があること及び想定条件の介在等が認め
られる。従って、本件では、典型的な需要者を想定するならば、現実の売買事例を基礎とした価格で、現下の市場実態
を反映した実証的価格として規範性高い比準価格を中心にして、収益価格を比較考量、更に周辺地域も含めた住宅需要
等、特に福岡市中心地寄りからの地価上昇の影響等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　博多 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 117,000 円／㎡

[106.8]
100

100
[100.0]

100
[ 90.3]

[100.0]
100

138,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    127,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

現下の金融環境等を背景に、福岡市の成長性
とも相俟って、不動産市場は堅調に推移。住
宅需要も引き続き堅調に推移している。

隣接する春日・大野城と比較すれば選好性は
やや弱かったものの、相対的な割安感の現出
、福岡市都心部寄りからの地価上昇の影響を
受け地価上昇。

個別的要因に変動は無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

博多 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	博多２Ｋ -602	福岡市博多区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西6.1m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
b	博多２Ｋ -202	福岡市博多区		建付地	（　）	不整形	北東7.4m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
c	博多２Ｋ -1110	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,200)
d	博多２Ｋ -1109	福岡市博多区		更地	（　）	袋地等	北西8m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,613	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	154,022	100 [ 115.0]	133,932	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 222,006	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	247,712	100 [ 137.7]	179,893		180,000
c	(　 ) 173,078	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	179,828	100 [ 118.8]	151,370		151,000
d	(　 ) 102,236	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	136,741	100 [ 113.2]	120,796		121,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 141,000 円／㎡]

博多 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な資料の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,862,177	4,118,530	10,743,647	8,569,500	2,174,147	（　0.9564） 2,079,354	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	53,316,769 円　　　　（　 98,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

博多 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	170.00	ＲＣ5	770.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	542 ㎡	16.0 m x 29.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ１５戸、平置駐車場１２台

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

ＲＣ５階建共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	170.00	90.0	153.00	1,510	231,030	1.0	231,030
							1.0	231,030
2～ 2	居宅	150.00	95.0	142.50	1,540	219,450	1.0	219,450
							1.0	219,450
3～ 3	居宅	150.00	95.0	142.50	1,560	222,300	1.0	222,300
							1.0	222,300
4～ 5	居宅	150.00	95.0	142.50	1,570	223,725	1.0	223,725
							1.0	223,725
～

計		770.00	93.9	723.00		1,120,230		1,120,230
								1,120,230

⑨年額支払賃料	1,120,230 円　×　12ヶ月　＝　 13,442,760 円
⑩a共益費（管理費）	70 円／㎡　×　 723.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 607,320 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,296,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,050,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,296,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 767,304 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,578,776 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,120,230 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,642 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,120,230 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 272,759 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,862,177 円　　　　（　 27,421 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	博多２Ｋ（賃）　　　　-503	1,394 ( 1,394)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,578	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,595 円/㎡　月額支払賃料（　 1,560 円/㎡）　基準階 3 F B
b	博多２Ｋ（賃）　　　　-901	1,460 ( 1,428)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,601
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

博多 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	580,000 円	145,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,841,530 円	15,346,080　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 174,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,232,500 円	145,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,118,530 円　（　　　　　　 7,599 円／㎡）　　（経費率　　 27.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9564

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 770.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,569,500 円（　　　　　 15,811 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,862,177 円
②総費用	4,118,530 円
③純収益　①－②	10,743,647 円
④建物等に帰属する純収益	8,569,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,174,147 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,079,354 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,836 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,316,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,400 円／㎡）