別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 博多 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   博多 -2 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　的野　泰浩 印  TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市博多区浦田２丁目２５７番２５ ｢浦田２－６－２４｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 福岡空港 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西   115 ｍ、南    95 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 志免町に隣接する丘陵の高台 に存する住宅団地 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 福岡空港駅　南東方 5.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外において中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅団地であるが、都心部住宅地の地価高騰に牽引されて、地価は上昇 傾向にある。今後においても底堅い住宅需要を背景に、地価は当面、上昇基調にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は博多区郊外の住宅地域で、特に福岡空港東側の丘陵地が関連性の強い地域である。需要者は市内に居住す る第一次取得者層等が中心となる。市域の中では交通利便性が劣る住宅地域であるが、都心部住宅地の地価高騰に牽引 されて取引価格は堅調に推移しており、地価は上昇基調にあると把握される。地域における需要の中心価格帯は、土地 １８０㎡程度で１，２００万円～１，５００万円、総額（中古住宅）で２，５００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地で、需要者は自己使用目的の取引が中心であり、また利便性に欠ける住宅地域であ るため賃貸市場が未成熟につき、収益価格は試算することができなかった。本件では戸建住宅地としての快適性や利便 性を反映して成立した取引価格より試算した比準価格を採用するものとして、最終的には一年間の地域要因の変動を考 慮の上、代表標準地価格との検討結果も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　博多 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,400 円／㎡ [106.5] 100 100 [102.0] 100 [ 95.7] [103.0] 100 74,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 博多区では人口世帯数ともに増加傾向。利便 性等の異同による多寡はあるものの、良好な 資金調達環境を背景に、不動産市況は全般的 に堅調に推移。 郊外に所在する住宅団地である。市内中心部 からやや離れているものの、都心部住宅地の 地価高騰に牽引されて、地価は上昇基調にて 推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％  ％