鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡東 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東１Ｃ -463	福岡市東区		更地	（　）	長方形	北西18m道路、中間画地		準工臨港地区 (60,200)
b	福岡東１Ｃ -466	福岡市東区		貸家建付地	（　）	不整形	南西6m市道、南東6.6m、角地		準工 (70,200)
c	福岡東２Ｋ -703	福岡市東区		建付地	（　）	不整形	西12m市道、北西2m、角地		準工 (60,200)
d	福岡東２Ｋ -908	福岡市東区		更地	（　）	長方形	南15m道路、東15m、角地		準工臨港地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,281	100 [ 120.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	107,738	100 [ 92.2]	116,852	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 94,976	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	100,775	100 [ 82.8]	121,709		122,000
c	(　 ) 120,587	100 [ 150.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.1]	94,532	100 [ 106.0]	89,181		89,200
d	(　 ) 105,795	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 115.5]	95,444	100 [ 92.2]	103,518		104,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	限定価格	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.75	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

福岡東 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,816,500	11,425,800	50,390,700	24,869,400	25,521,300	（　0.9500） 24,245,235	（ 4.7 - 0.4 ） 4.3％
	⑧収益価格	563,842,674 円　　　　（　 84,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	3,000.00	Ｓ2	4,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工臨港地区	60 ％	200 ％	200 ％	6,705 ㎡	63.5 m x 105.5 m	前面道路：道路　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

物流関連施設を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫・事務所	3,000.00	100.0	3,000.00	1,200	3,600,000	5.0	18,000,000
							0.0	0
2～ 2	倉庫	1,500.00	100.0	1,500.00	1,200	1,800,000	5.0	9,000,000
							0.0	0
～

～

～

計		4,500.00	100.0	4,500.00		5,400,000		27,000,000
								0

⑨年額支払賃料	5,400,000 円　×　12ヶ月　＝　 64,800,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,800,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,240,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	61,560,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,000,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 256,500 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,816,500 円　　　　（　 9,219 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東２Ｋ（賃）　　　　-902	1,047 ( 1,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,047	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,205 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福岡東２Ｋ（賃）　　　　-530	1,174 ( 1,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,236
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,810,000 円	362,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,592,000 円	64,800,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,222,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,077,000 円	362,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,425,800 円　（　　　　　　 1,704 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9500

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	362,000,000 円	設計監理料率　 78,000 円／㎡　×　 4,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0921 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,869,400 円（　　　　　 3,709 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,816,500 円
②総費用	11,425,800 円
③純収益　①－②	50,390,700 円
④建物等に帰属する純収益	24,869,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,521,300 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,245,235 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,616 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 563,842,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
福岡東 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡東 9-1

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　小島　智典

印

TEL.

鑑定評価額

691,000,000 円

１㎡当たりの価格

103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市東区箱崎ふ頭５丁目２番５｢箱崎ふ頭５－２－１３｣				②地積　(㎡)	6,705 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）臨港地区
	1:1.5	倉庫兼事務所Ｓ2	配送センター等が集まる流通業務地域	北西20m道路	水道、下水	箱崎九大前 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

倉庫兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 65.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 6,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

臨港地区に形成される流通業
務地域

街

路

２０ｍ道路

交通

施設

地下鉄箱崎九大前　北
西方
1.6km

法令

規制

準工
(60,200)
臨港地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は博多湾に面した臨海部の工業地域である。都市部に近接した流通業務地であり、地域要因に変動はな
いものの、貨物取り扱い量の増加から物流関連施設への需要は高い。

(3)最有効使用の判定

倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 87,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は流通業務地の特性から、市域を越えて広域的に形成されるが、特に価格牽連性の高い範囲を臨海部におい
て類似地域等の存する範囲と判断した。店舗配送やインターネット通販等の拡充により、貨物取扱い量は増加傾向にあ
り、流通関連施設の需要は高い。また、物流関連企業のみならず、賃貸を目的とした投資法人等も参入もみられ需要者
は多様化している。規模等の相違により価格のバラツキがみられ、中心的な価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

鑑定評価手法の適用により、比準価格及び収益価格が求められた。収益価格については、想定建物による収支を価格算
定の基礎とすることから、想定要素が多くやや規範性に欠ける。また賃料は地価に比べ保守的な傾向が見られることか
らやや低位に求められた。比準価格は現実の不動産市場において生起した取引事例に基づき求められた試算価格であり
、各要因比較も適切に行われ、規範性が高い。したがって、比準価格を中心に鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用や所得環境の改善が続く中、緩やかな景
気回復が期待されている。貨物量は増加傾向
にあり、物流関連施設への需要は高い。

臨海部に形成される流通業地の状況に特段の
変動は無いものの、都心部に近接した協業性
の高い工業地域であり、地価は上昇傾向にあ
る。

特段の変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡東 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東２Ｋ -712	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西10m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	福岡東２Ｋ -908	福岡市東区		更地	（　）	長方形	南15m道路、東15m、角地		準工臨港地区 (70,200)
c	福岡東１Ｃ -463	福岡市東区		更地	（　）	長方形	北西18m道路、中間画地		準工臨港地区 (60,200)
d	博多０１Ｃ -313	福岡市博多区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.7m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,996	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	96,368	100 [ 93.9]	102,628	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 105,795	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 115.5]	95,444	100 [ 90.3]	105,697		106,000
c	(　 ) 121,281	100 [ 120.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	107,738	100 [ 98.8]	109,047		109,000
d	(　 ) 196,876	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	202,782	100 [ 158.0]	128,343		128,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
c	限定価格	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +30.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

福岡東 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	64,392,188	12,911,000	51,481,188	24,869,400	26,611,788	（　0.9500） 25,281,199	（ 4.7 - 0.4 ） 4.3％
	⑧収益価格	587,934,860 円　　　　（　 87,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼倉庫	3,000.00	Ｓ2	4,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工臨港地区	60 ％	200 ％	200 ％	6,705 ㎡	63.5 m x 105.6 m	前面道路：道路　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

物流関連施設を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	3,000.00	100.0	3,000.00	1,250	3,750,000	5.0	18,750,000
							0.0	0
2～ 2	倉庫・事務所	1,500.00	100.0	1,500.00	1,250	1,875,000	5.0	9,375,000
							0.0	0
～

～

～

計		4,500.00	100.0	4,500.00		5,625,000		28,125,000
								0

⑨年額支払賃料	5,625,000 円　×　12ヶ月　＝　 67,500,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,500,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,375,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	64,125,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,125,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 267,188 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	64,392,188 円　　　　（　 9,604 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東２Ｋ（賃）　　　　-902	1,047 ( 1,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,225	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,255 円/㎡　月額支払賃料（　 1,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福岡東２Ｋ（賃）　　　　-530	1,174 ( 1,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,304
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,810,000 円	362,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,700,000 円	67,500,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,600,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,077,000 円	362,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,911,000 円　（　　　　　　 1,926 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9500

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	362,000,000 円	設計監理料率　 78,000 円／㎡　×　 4,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0921 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,869,400 円（　　　　　 3,709 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	64,392,188 円
②総費用	12,911,000 円
③純収益　①－②	51,481,188 円
④建物等に帰属する純収益	24,869,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,611,788 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,281,199 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,770 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 587,934,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,700 円／㎡）