鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡東 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東２Ｋ -301	福岡市東区		更地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		商業地区計画等 (80,360)
b	福岡東１Ｃ -1164	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業 (80,360)
c	福岡東１Ｃ -364	福岡市東区		更地	（　）	長方形	南東25m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (80,400)
d	福岡東２Ｋ -401	福岡市東区		更地	（　）	長方形	北東6m区画街路、中間画地		商業土地区画整理地区 (80,360)
e	福岡東２Ｋ -516	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西32m国道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 297,269	100 [ 100.0]	[ 111.2] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	472,233	100 [ 86.6]	545,304	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	562,000
b	(　 ) 377,337	100 [ 100.0]	[ 113.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	429,410	100 [ 83.5]	514,263		530,000
c	(　 ) 544,488	100 [ 100.0]	[ 114.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	620,716	100 [ 98.9]	627,620		646,000
d	(　 ) 376,320	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	403,415	100 [ 78.0]	517,199		533,000
e	(　 ) 314,381	100 [ 100.0]	[ 111.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	349,592	100 [ 64.3]	543,689		560,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -31.0
e	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 560,000 円／㎡]

福岡東 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,525,744	6,767,325	23,758,419	17,173,900	6,584,519	（　0.9534） 6,277,680	（ 4.7 - 0.4 ） 4.3％
	⑧収益価格	145,992,558 円　　　　（　 468,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	235.00	ＲＣ5F1B	1,172.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	312 ㎡	9.0 m x 14.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗、３階以上事務所（各２から３区画に分割）と想定。

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	216.00	80.0	172.80	3,600	622,080	6.0	3,732,480
							0.0	0
2～ 2	店舗	211.00	85.0	179.35	2,700	484,245	6.0	2,905,470
							0.0	0
3～ 5	事務所	235.00	85.0	199.75	2,600	519,350	6.0	3,116,100
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	40.00

～

計		1,172.00	81.2	951.40		2,664,375		15,986,250
								0

⑨年額支払賃料	2,664,375 円　×　12ヶ月　＝　 31,972,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 951.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当にて計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,972,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,598,625 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,373,875 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,986,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 151,869 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,525,744 円　　　　（　 97,839 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東２Ｋ（賃）　　　　-1001	3,005 ( 2,990)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,721	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,618 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福岡東２Ｋ（賃）　　　　-1002	3,230 ( 3,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,238
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,315,000 円	263,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,598,625 円	31,972,500　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,092,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,235,500 円	263,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,767,325 円　（　　　　　　 21,690 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	263,000,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 1,172.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0921 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,173,900 円（　　　　　 55,045 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,525,744 円
②総費用	6,767,325 円
③純収益　①－②	23,758,419 円
④建物等に帰属する純収益	17,173,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,584,519 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,277,680 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,121 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,992,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 468,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
福岡東 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡東 5-3

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　中園　二郎

印

TEL.

鑑定評価額

156,000,000 円

１㎡当たりの価格

500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	個別評価

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市東区香椎駅前１丁目６８０番１３｢香椎駅前１－８－１４｣				②地積　(㎡)	312 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等駐車付置義務 (100,400)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ5F1B	店舗ビル、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北15m県道、三方路	水道、ガス、下水	香椎 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 310 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

香椎駅周辺土地区画整理事業
が施行中。

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

香椎駅西方

150m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は「香椎駅周辺土地区画整理事業」地区内にあり、当該事業の推進とともにその発展が期待される。背
後の住宅等が増加していることから、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 510,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 456,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、当該土地区画整理事業施行区域内及び国道３号等沿線並びに駅前周辺の小売店舗・自動車関連店舗・店
舗兼共同住宅が多い商業地域。需要の中心は大手・地場の法人事業者や不動産業者等が主で、アイランドシティや香椎
駅周辺の整備等により背後地は拡大傾向にある。香椎・千早駅周辺の分譲マンション需要は総じて旺盛、賃貸物件も店
舗・住宅ともに好調。取引価格は規模・用途等によってまちまちで、中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸建物が増加し、収益性に着目した行動が見られるものの、適正な還元利回りの把握が困難であることから、収益価
格は相対的に信頼性がやや劣る。よって、本件では実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、また
近隣基準地との秤量的比較をも検討し、当該乃至は近隣の土地区画整理事業等の進捗度及び将来動向並びに最近の取引
動向等をも勘案した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    428,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東区は人口・世帯数とも増加傾向にある。土
地取引件数は平成３０年は前年比１９％減、
建築着工は昨年に比べ貸家が減少したが、分
譲は増加。

当該区画整理事業の工事によるテナント需要
は旺盛で物件も増加。周辺は店舗・事務所兼
共同住宅が増加し、高値取引も依然散見。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+16.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡東 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東２Ｋ -301	福岡市東区		更地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		商業地区計画等 (80,360)
b	福岡東１Ｃ -1164	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業 (80,360)
c	福岡東２Ｋ -401	福岡市東区		更地	（　）	長方形	北東6m区画街路、中間画地		商業土地区画整理地区 (80,360)
d	福岡東２Ｋ -314	福岡市東区		更地	（　）	台形	南18m市道、東10m、北6m、三方路		１住居高度地区2種20m 地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 297,269	100 [ 100.0]	[ 111.2] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	472,233	100 [ 94.0]	502,376	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	517,000
b	(　 ) 377,337	100 [ 100.0]	[ 113.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	429,410	100 [ 90.2]	476,064		490,000
c	(　 ) 376,320	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	393,254	100 [ 82.9]	474,372		489,000
d	(　 ) 471,312	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.3]	523,680	100 [ 90.0]	581,867		599,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 510,000 円／㎡]

福岡東 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,595,700	6,806,589	23,789,111	17,369,800	6,419,311	（　0.9534） 6,120,171	（ 4.7 - 0.4 ） 4.3％
	⑧収益価格	142,329,558 円　　　　（　 456,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	235.00	ＲＣ5F1B	1,172.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	312 ㎡	12.7 m x 24.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗、３階以上事務所（各２から３区画に分割）と想定。

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	216.00	80.0	172.80	3,570	616,896	6.0	3,701,376
							0.0	0
2～	店舗	211.00	85.0	179.35	2,930	525,496	6.0	3,152,976
							0.0	0
3～ 5	事務所	235.00	85.0	199.75	2,550	509,363	6.0	3,056,178
							0.0	0
地下 1～	機械室	40.00

～

計		1,172.00	81.2	951.40		2,670,481		16,022,886
								0

⑨年額支払賃料	2,670,481 円　×　12ヶ月　＝　 32,045,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 951.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当にて計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,045,772 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,602,289 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,443,483 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,022,886 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 152,217 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,595,700 円　　　　（　 98,063 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東２Ｋ（賃）　　　　-307	2,958 ( 2,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,572	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,563 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡東２Ｋ（賃）　　　　-308	3,230 ( 3,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [140.0]	2,556
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,330,000 円	266,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,602,289 円	32,045,772　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,081,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,261,000 円	266,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,806,589 円　（　　　　　　 21,816 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	266,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,172.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0921 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,369,800 円（　　　　　 55,672 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,595,700 円
②総費用	6,806,589 円
③純収益　①－②	23,789,111 円
④建物等に帰属する純収益	17,369,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,419,311 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,120,171 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,616 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,329,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 456,000 円／㎡）