別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 八幡西 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八幡西 9-1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　福山　節子 印  TEL.

鑑定評価額 99,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区夕原町４番５ ｢夕原町４－１６｣ ②地積 　(㎡) 3,792   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 車庫 Ｓ1 中小工場、倉庫等が 混在する工業地域 南東18m市道 水道、下水 陣原 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 工場・物流関連施設も見られ る工場地域 街 路 １８ｍ　市道 交通 施設 陣原駅　北西方 700m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　新規参入は少なく、土地利用は当分の間、現利用形態のままと考えられる。地価水準を好転させる特段の要因 はないが、北九州市全域の工業地の水準の変動から横這いから若干の上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　かつての同一需給圏は、旧新日鉄を核として、北九州市全域にわたる重厚長大産業を支える中小規模の工場地域であ ったが、現在では、自動車メーカーの北部九州への参入により、苅田町から福岡市まで包含するようになっている。し かしながら、当該近隣地域周辺には古くからの工場が建ち並ぶが、新規性は若干乏しい。昨今近隣地域周辺で物流倉庫 への用途の変更が散見されるが、現時点では先行きに不透明感もあるが、地価は若干の上昇で推移すると考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の利用目的の工場・倉庫建物が殆どで、投資目的で取引がなされることは殆どなく、収益性を追求して取引価格 を決定する状況には至っていないことから、収益還元法の適用は断念した。よって、実際の取引価格に基づき、市場の 実態を反映する比準価格を標準として、不動産の需給動向及び地域の推移、代表標準地の価格等からの検討を勘案して 、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　若松 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [115.2] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の良い地域の需要は増加傾向。地価は 上昇に転じる地域も増加し新規開発も好調で 高水準の取引も見られる。特に八幡西区北西 部の開発が活発。 工業専用地域内にあり、用途規制が厳しい事 から、新規の投資需要は弱いが、空地は殆ど ない。周辺地域では、物流倉庫としての利用 が散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％