鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八幡西 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０２Ｋ -10511	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業 (100,480)
b	八幡西０２Ｋ -11211	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ整形	南東25m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	八幡西０２Ｋ -10714	北九州市八幡西区		更地	（　）	長方形	南27m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	八幡西０２Ｋ -11506	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	西22m市道、北8m、二方路		近商 (90,200)
e	八幡東０２Ｋ -10404	北九州市八幡東区		更地	（　）	ほぼ整形	北西30m国道、北西6m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,430	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	86,946	100 [ 96.2]	90,380	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,400
b	(　 ) 91,197	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,562	100 [ 105.8]	86,543		86,500
c	(　 ) 89,515	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	89,873	100 [ 97.3]	92,367		92,400
d	(　 ) 87,733	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	95,570	100 [ 106.3]	89,906		89,900
e	(　 ) 105,548	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	102,576	100 [ 116.0]	88,428		88,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,800 円／㎡]

八幡西 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,746,352	2,073,028	7,673,324	6,826,600	846,724	（　0.9772） 827,419	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	20,180,951 円　　　　（　 63,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八幡西 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＲＣ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	319 ㎡	13.0 m x 24.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２・３階：ファミリータイプ、約６３㎡、各階各３戸を想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	200.00	90.0	180.00	1,900	342,000	4.0	1,368,000
							2.0	684,000
2～	住宅	200.00	95.0	190.00	1,280	243,200	1.0	243,200
							1.0	243,200
3～	住宅	200.00	95.0	190.00	1,280	243,200	1.0	243,200
							1.0	243,200
～

～

計		600.00	93.3	560.00		828,400		1,854,400
								1,170,400

⑨年額支払賃料	828,400 円　×　12ヶ月　＝　 9,940,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,940,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 497,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,443,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,854,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,617 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,170,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 284,975 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,746,352 円　　　　（　 30,553 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０２Ｋ（賃）　　　　-10601	1,776 ( 1,702)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,968	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,987 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０２Ｋ（賃）　　　　-10602	1,923 ( 1,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,210
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八幡西 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	535,000 円	107,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	347,928 円	9,940,800　×　　　　 3.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 909,500 円	107,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,073,028 円　（　　　　　　 6,499 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9772

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	107,000,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,826,600 円（　　　　　 21,400 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,746,352 円
②総費用	2,073,028 円
③純収益　①－②	7,673,324 円
④建物等に帰属する純収益	6,826,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	846,724 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	827,419 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,594 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,180,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
八幡西 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八幡西 5-16

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　西澤　義男

印

TEL.

鑑定評価額

28,500,000 円

１㎡当たりの価格

89,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡西区八千代町２番１１｢八千代町４－２６｣				②地積　(㎡)	319 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	診療所兼住宅Ｓ2	店舗、駐車場、住宅等が混在する近隣商業地域	北11m市道	水道、ガス、下水	黒崎 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

商業用途より共同住宅が多く
なってきた地域

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

ＪＲ黒崎駅　南東方

750m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

黒崎中心部の繁華性の劣る商業地域で、人口減や高齢化もあり顧客の減少傾向は続くと予測するが、マンション
用地としての需要が顕著であり、地価も上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、ＪＲ黒崎駅を中心とし、その周辺を含む商業地域の範囲で、地縁性を有する個人・法人事業者が中心
的な需要者である。対象標準地は、都心にありながら繁華性の劣る商業地域である。純粋な店舗としての需要は、商圏
内の人口減・高齢化等で弱含みの傾向となっている。取引が少なく、需要の中心となる価格帯は見いだせない地域では
あるが、低層階を店舗、中～高層階をマンションとする賃貸物件等の需要は周辺を含め目立つようになった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域内では、店舗・事務所の賃貸も見られるが、現況下では空店舗、空事務所も多く、マンション利用も多くな
りつつあるため、求めた収益価格は不安定な点も認められる。さらに、自用目的の取引も多いため、比準価格を重視し
て、収益価格を参考に、不動産の需給動向及び地域の推移並びに周辺公示価格等との検討を踏まえて、鑑定評価額を表
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、輸出を中心に弱さが長引いているが
緩やかに回復している。中国経済の先行、英
国のＥＵ離脱、消費税率引上げの影響に留意
する必要がある。

地域内に特段変動の要因はないが、曲里地区
にＳＣの進出が著しく、マンション用地需要
にも支えられ、地価は総じて上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はなく、標準的な画地であ
る。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

八幡西 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０２Ｋ -11098	北九州市八幡西区		更地	（　）	台形	南5.8m市道、中間画地		商業 (80,348)
b	八幡西０２Ｋ -10305	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南15m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	八幡西０２Ｋ -11506	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	西22m市道、北8m、二方路		近商居住誘導区域 (100,200)
d	八幡西０２Ｋ -10204	北九州市八幡西区		更地	（　）	正方形	北西9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	八幡西０２Ｋ -10714	北九州市八幡西区		更地	（　）	長方形	南27m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,834	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	75,581	100 [ 83.8]	90,192	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,200
b	(　 ) 79,973	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,453	100 [ 90.2]	89,194		89,200
c	(　 ) 87,733	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	95,570	100 [ 102.8]	92,967		93,000
d	(　 ) 78,633	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,633	100 [ 87.3]	90,072		90,100
e	(　 ) 89,515	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	89,873	100 [ 102.8]	87,425		87,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

八幡西 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,790,633	2,039,092	7,751,541	6,890,400	861,141	（　0.9772） 841,507	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	20,524,561 円　　　　（　 64,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八幡西 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＲＣ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	319 ㎡	13.0 m x 24.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定建物は、鉄骨造の３階建、１階は店舗、２階～３階は３ＤＫの共同住宅。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

鉄筋コンクリー造の建築物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	90.0	180.00	1,900	342,000	4.0	1,368,000
							2.0	684,000
2～ 2	共同住宅	200.00	95.0	190.00	1,290	245,100	1.0	245,100
							1.0	245,100
3～ 3	共同住宅	200.00	95.0	190.00	1,290	245,100	1.0	245,100
							1.0	245,100
～

～

計		600.00	93.3	560.00		832,200		1,858,200
								1,174,200

⑨年額支払賃料	832,200 円　×　12ヶ月　＝　 9,986,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,986,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 499,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,487,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,858,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,653 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,174,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 285,900 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,790,633 円　　　　（　 30,692 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０２Ｋ（賃）　　　　-11496	2,118 ( 1,880)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,298	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,987 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０２Ｋ（賃）　　　　-11411	1,817 ( 1,724)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,060
c	八幡西０２Ｋ（賃）　　　　-11096	1,706 ( 1,623)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,796

八幡西 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	540,000 円	108,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	299,592 円	9,986,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 918,000 円	108,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,039,092 円　（　　　　　　 6,392 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9772

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,890,400 円（　　　　　 21,600 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,790,633 円
②総費用	2,039,092 円
③純収益　①－②	7,751,541 円
④建物等に帰属する純収益	6,890,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	861,141 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	841,507 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,638 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,524,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,300 円／㎡）