別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 八幡西 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八幡西 -10 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　古澤　秀夫 印  TEL.

鑑定評価額 9,700,000 円  １㎡当たりの価格 45,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区別当町１２３０番１９２ ｢別当町３５－１７｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 黒崎 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台の住宅地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ黒崎駅　南方 3.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ高台の既存住宅地域で、明確な変動要因は見られず当面は現状のまま推移する ものと思われる。地価については、横ばいの状況が続いており、当面、この状況が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区内の既存住宅地域である。主な需要者は、北九州都心部及び副都心部に通勤する八幡西区の居 住者である。近隣地域は、高速バス等による交通上の利便性が高いというプラス面を有する反面、高台の住宅団地とい うマイナス面も有している。このような状況から、住宅地需要は回復基調にあるが、大きな変化はない状況にある。取 引価格の中心価格帯は、新築の戸建住宅で総額２５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、八幡西区内の事例適格要件を備える取引事例を採用し、標準化補正、地域要因比較等補修正を適 正に行い試算した。収益価格については、地域内の住宅が主に自用の戸建住宅であることから、賃貸市場が未成熟であ り、試算できなかった。よって、本件においては、現実の取引事例を直接の価格判定の基礎とし、市場参加者の視点に 立った比準価格を標準にし、代表標準地の価格との均衡にも十分留意の上、鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八幡西 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,500 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [124.3] [100.0] 100 44,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡西区内の人口は減少傾向が続いているが 、景気は緩やかに回復基調にある。個人所得 は、業種により異なり全体としては大きな変 化はない。 近隣地域は、高台の住宅地域であり、大きな 変化は見られない。交通上の利便性が比較的 高いため、需要及び価格ともに安定している 。 不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は 特に見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％