鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小倉南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉南０２Ｋ -10503	北九州市小倉南区		建付地	（　）	不整形	西45m国道、南4m、角地		商業居住誘導区域内 (90,400)
b	小倉南０２Ｋ -10206	北九州市小倉南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東13m市道、北西8m、南西8m、三方路		準工地区計画等 (70,200)
c	小倉南０１Ｃ -10308	北九州市小倉南区		建付地	（　）	台形	北東11.5m県道、南西8.5m、二方路		近商 (90,200)
d	小倉南０２Ｋ -10704	北九州市小倉南区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北10.3m県道、中間画地		準工居住誘導区域外 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,729	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	100,037	100 [ 98.5]	101,560	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	104,000
b	(　 ) 90,750	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	91,841	100 [ 86.6]	106,052		108,000
c	(　 ) 73,380	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	76,182	100 [ 81.2]	93,820		95,700
d	(　 ) 60,505	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,505	100 [ 62.6]	96,653		98,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

小倉南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,018,668	5,441,796	19,576,872	16,907,000	2,669,872	（　0.9549） 2,549,461	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	62,181,976 円　　　　（　 81,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小倉南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	240.00	ＲＣ6	1,440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画	70 ％	200 ％	200 ％	760 ㎡	22.0 m x 34.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に店舗がついた共同住宅（１Ｒタイプ：平均専用面積３６㎡）を想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

用途・構造等を勘案し標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	75.0	180.00	2,420	435,600	4.0	1,742,400
							2.0	871,200
2～ 6	住宅	240.00	90.0	216.00	1,585	342,360	1.0	342,360
							1.0	342,360
～

～

～

計		1,440.00	87.5	1,260.00		2,147,400		3,454,200
								2,583,000

⑨年額支払賃料	2,147,400 円　×　12ヶ月　＝　 25,768,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,768,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,288,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,480,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,454,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,815 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,583,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 505,493 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,018,668 円　　　　（　 32,919 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉南０２Ｋ（賃）　　　　-10499	2,102 ( 2,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,543	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,511 円/㎡　月額支払賃料（　 2,420 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉南０２Ｋ（賃）　　　　-11302	1,843 ( 1,843)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,375
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小倉南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,325,000 円	265,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,159,596 円	25,768,800　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 174,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,252,500 円	265,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,441,796 円　（　　　　　　 7,160 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	265,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 1,440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,907,000 円（　　　　　 22,246 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,018,668 円
②総費用	5,441,796 円
③純収益　①－②	19,576,872 円
④建物等に帰属する純収益	16,907,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,669,872 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,549,461 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,355 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,181,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
小倉南 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小倉南 5-2

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　村上　知子

印

TEL.

鑑定評価額

74,600,000 円

１㎡当たりの価格

98,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉南区田原新町２丁目５番１０６｢田原新町２－５－２６｣				②地積　(㎡)	760 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）地区計画 (70,200)
	1:1.5	店舗Ｗ1	小売店舗、金融機関等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南東36m市道、背面道	水道、ガス、下水	下曽根 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 250 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

下曽根駅　南西方

450m

法令

規制

１住居
(60,200)
地区計画

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ下曽根駅南口に形成された小売店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、土地利用は現状維持で推移す
るものと予測する。周辺地域での新規出店等の影響も受け地価は堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 98,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小倉南区及び小倉北区の商業地域である。需要者は、チェーン店を営むために土地取得を目的とするＦ
Ｃ展開する法人事業者、不動産業者等である。近隣地域は、上葛原地区の商業地域と競争関係にあるが、繁華性はあま
り高くないが、生活利便性が良い地域であり、ファミリー世帯向けの共同住宅も多く立地する地域である。立地、画地
の規模等により開差があるため、需要の中心となる価格帯を明確に把握できない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各試算値に開差が生じたため、説得力にかかる判断を行い調整する。比準価格は、周辺の類似地域に所在する取引事例
より試算した価格で市場性を有する実証的な価格である。一方、当該地域は商業地であるものの、各種事業者向けの賃
貸市場は相対的に弱く元本に見合った賃料の収受が難しく収益価格の説得力は相対的に弱い。本件では比準価格を標準
に収益価格を比較考量の上、広域的な地価バランスや経済動向等も考慮し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小倉南 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 96,500 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[102.7]

[102.0]
100

97,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小倉南区の人口は微減傾向であり、高齢化率
も相対的に高く２８．６％である。大規模商
業施設周辺は、地価は緩やかな上昇基調であ
る。

当該地域は、下曽根駅南口の路線商業地でシ
ョッピングモールも近いが商業地としての繁
華性はやや劣り、共同住宅地が多く立地する
エリアである。

特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

小倉南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉南０２Ｋ -10207	北九州市小倉南区		建付地	（　）	不整形	南30m市道、西11.5m、角地		２住居土砂災害警戒区域 (70,200)
b	小倉南０１Ｃ -10308	北九州市小倉南区		建付地	（　）	台形	北東11.5m県道、南西8.5m、二方路		近商 (90,200)
c	小倉南０２Ｋ -10206	北九州市小倉南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東13m市道、北西8m、南西8m、三方路		準工地区計画等 (70,200)
d	小倉南０２Ｋ -10704	北九州市小倉南区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北10.3m県道、中間画地		準工居住誘導区域外 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,624	100 [ 50.0]	[ 100.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.9]	77,404	100 [ 80.1]	96,634	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	98,600
b	(　 ) 73,380	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	76,182	100 [ 81.2]	93,820		95,700
c	(　 ) 90,750	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	91,841	100 [ 94.0]	97,703		99,700
d	(　 ) 60,505	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,505	100 [ 62.6]	96,653		98,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -5.0
a	売急ぎ	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,500 円／㎡]

小倉南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,863,280	5,306,658	19,556,622	16,907,000	2,649,622	（　0.9549） 2,530,124	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	61,710,341 円　　　　（　 81,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小倉南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	240.00	ＲＣ6	1,440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画	70 ％	200 ％	200 ％	760 ㎡	22.0 m x 34.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ；店舗・フロア貸し、２～６Ｆ：住宅・１ＤＫ・３６㎡

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	240.00	75.0	180.00	2,400	432,000	4.0	1,728,000
							2.0	864,000
2～ 6	住宅	240.00	90.0	216.00	1,576	340,416	1.0	340,416
							1.0	340,416
～

～

～

計		1,440.00	87.5	1,260.00		2,134,080		3,430,080
								2,566,080

⑨年額支払賃料	2,134,080 円　×　12ヶ月　＝　 25,608,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,608,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,280,448 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,328,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,430,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,586 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,566,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 502,182 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,863,280 円　　　　（　 32,715 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉南０２Ｋ（賃）　　　　-10699	2,524 ( 2,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,499	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,490 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉南０２Ｋ（賃）　　　　-10498	2,371 ( 2,369)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,471
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小倉南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,325,000 円	265,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,024,358 円	25,608,960　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 174,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,252,500 円	265,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,306,658 円　（　　　　　　 6,982 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	265,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 1,440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,907,000 円（　　　　　 22,246 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,863,280 円
②総費用	5,306,658 円
③純収益　①－②	19,556,622 円
④建物等に帰属する純収益	16,907,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,649,622 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,530,124 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,329 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,710,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,200 円／㎡）