別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 小倉北 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小倉北 -8 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　羽田　成利 印  TEL.

鑑定評価額 5,820,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区下富野４丁目８３７番３１ ｢下富野４－１４－２６｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 小倉 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 小倉駅南東方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、小倉駅勢圏中心部外延に存する既存小規模一般住宅が多い住宅地域で、住宅地としては旧態依然と している。また当分の間、少子高齢化と人口減少する中で、現状のまま推移し、地価は微減傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉駅勢圏域の東部、中心部外延にある既存住宅地域である。需要者の中心は、主に個人取得者で、地縁 的関係のある第一次取得者で、新規参入はあまり見られない。近隣地域周辺には、既存の店舗及び住宅の建替えなどが みられるが、新規住宅開発がみられず住宅地需要は低迷している。取引市場における価格帯は、土地価格で６００万円 前後に推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、小倉駅勢圏域の中心部外延にある既存住宅地域で、アパートも点在しているが、ほとんどが自用を目的と する戸建住宅である。従って、取引事例比較法から求められた比準価格を中心に、代表標準地価格との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定する。なお、収益価格の適用については、賃貸共同住宅等の市場形成が未成熟なため、 その適用を断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小倉北 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [122.4] [100.0] 100 55,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小倉北区は、人口が微減傾向、世帯数は増加 、利便性の高い都心部は人口が集中し、地価 の二極化がみられる。 小倉都心地区の外延にあり、既存住宅がやや 密集して建ち並び、旧態然としており住宅需 要の動きは緩慢である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％