別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 戸畑 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   戸畑 9-1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　小池　孝典 印  TEL.

鑑定評価額 119,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市戸畑区牧山海岸３番２４外 ｢牧山海岸４－２８｣ ②地積 　(㎡) 3,473   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 工場兼事務所 中規模工場が建ち並 ぶ区画整然とした工 業団地 南東15m市道 水道、ガス、下水 戸畑 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 戸畑駅　西方 700m 法令 規制 工専 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模工場が建ち並ぶ区画整然とした工業団地であり、今後とも工業地として推移するものと予測す る。臨海部に位置する工業団地で、地価は安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は戸畑区を中心に北九州市内に位置する工業地域と判断する。需要者の中心は鋼鉄・金属関係及び自動車関 連の法人等である。景気は緩やかな回復が続いており地価は安定的に推移してる。市場の中心となる価格帯は規模によ り様々であり見出し難い状況であるが、標準的な画地規模（３，０００㎡）であれば１０３百万円程度と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現実に生起した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的かつ客観的な価格で信頼性が高い。対象地 は中規模工場が建ち並ぶ区画整然とした工業団地に存し、工場は自用の建物が中心で賃貸市場が未成熟のため収益還元 法の適用は断念した。よって、本件では、現実の市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復が続いている。企業収益 は高い水準にあるものの、製造業を中心に弱 含んでいる。 臨海部に位置する中規模工場が建ち並ぶ区画 整然とした工業団地であり、地価は安定的に 推移してる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％