別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 若松 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   若松 9-5 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　波多野　宏和 印  TEL.

鑑定評価額 54,400,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区大字安瀬２０番１外 ②地積 　(㎡) 2,678   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場兼事務所 中小規模工場、事業 所等が建ち並ぶ臨海 工業地域 東9m市道 水道、下水 若松 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     2,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 若松区の洞海湾岸に位置する 臨海工業地域 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 若松駅　北東方 3.3km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 北部九州の古くからの工業地であり、今後も現状を維持し推移していくものと予測される。地価水準は、交通ア クセスの好転などにより、微増傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北部九州を中心とした工業地の存する範囲として把握した。圏域内では大手企業の関連会社のほか地場の 製造業や物流法人等が主な需要者であり、また、物流施設が立地可能な地区や自動車関連産業やエネルギー関連の企業 が集積する地区では相応の工業地需要があり、工業地についても選別化が見られる。圏域内の取引については、取引価 格もまちまちで中心となる価格帯を把握し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自社自用の中小工場や事業所等が立地する工業地であり、賃貸物件は殆どなく、収益還元法の適用を断念せ ざるを得なかった。比準価格については、同一需給圏内の類似地域より選択要件を具備した事例を採用して試算した。 よって本件では、市場性を反映し実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、さらに、圏域 内での工業地の需給動向等も勘案したうえで、表記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　若松 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [108.2] [100.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部で弱めの動きもあるが、回復基調で推移 している経済情勢を受け、設備投資も増加し ており、全体的に生産は高水準で推移してい る。 若戸大橋や若戸トンネルの無料化による交通 アクセスの向上等により、工業地需要の回復 が見られる。 個別的要因の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％