別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 若松 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   若松 -3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　西澤　義男 印  TEL.

鑑定評価額 6,700,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区東畑町７番１８ ｢東畑町４－３４｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西3.5m市道 水道、ガス、下水 若松 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 既存の一般住宅地域 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ若松駅　北西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの既成住宅地域で、特段の変動要因はなく当分の間、現状にて推移すると予測する。地価水準は経済情 勢や老齢化等で需要がやや弱含みであるが、下落傾向に改善は認められる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、若松区内の既存住宅地域であるが特に東部地区を中心とする。当該地域は地縁的選好性が強く、外部 からの流入者も少なく、需要者の中心は若松中心市街地に何らかの地縁を持つ者である。最近は同じ若松区でも南西部 の学術研究都市周辺の住宅団地に需要が集中し、当該地域は１区画を２区画に分割した宅地分譲は見られるものの需要 に弱さは感じられる。需要の中心は建物付の中古物件となり、総額で１，０００万円～１，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格のみしか得られなかった。当該比準価格は不動産の市場性に着目して求めたもので、その有効性は採用した 取引事例の適否に依存する。本件では対象標準地と類似する事例を中心に収集・採用していることから求められた比準 価格は市場性を反映した客観性のある価格であると判断出来る。さらに、不動産の需給動向及び地域の推移並びに代表 標準地等との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　若松 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [126.8] [100.0] 100 36,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、輸出を中心に弱さが長引いているが 緩やかに回復している。中国経済の先行、英 国のＥＵ離脱、消費税率引上げの影響に留意 する必要がある。 地域内に特段の変動要因はない。若松区では 東部の高齢化が顕著で、地価の下落率は縮小 傾向にあるが、当該地域の需要及び地価は総 じて下落傾向。 個別的要因に変動はなく、標準的な画地であ る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％