別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 門司 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門司 -5 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　羽田　成利 印  TEL.

鑑定評価額 5,910,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区白野江４丁目１９８１番２ ｢白野江４－２－１５｣ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、農 家住宅が混在する住 宅地域 東11m県道 水道、下水 門司港 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 門司港駅東方 7.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は門司港駅勢圏の郊外に存する農家集落地域で、近隣地域周辺は生活利便施設がなく、住宅地としては 旧態依然としている。当分の間、現状のまま推移するものと思われ、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門司港駅勢圏域の郊外の既存住宅地域若しくは農家住宅地域である。需要者の中心は、主に個人取得者で 、地縁的関係のある第一次取得者と思われる。門司区内の住民は周辺市区町村からの転入が少なく、少子高齢化で、人 口が減少し、近隣地域周辺には新規住宅開発がみられず住宅地需要は低迷している。取引市場における価格帯は、土地 価格で５００万円から６００万円に推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、門司港駅勢圏域の郊外の既存住宅地域若しくは農家住宅地域で、アパートなどの賃貸住宅は点在するのみ である。そのために自用を目的とする戸建住宅としての需要がほとんどである。従って、取引事例比較法から求められ た比準価格を中心に、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、収益価格の適用 については、賃貸市場が未成熟なため、その適用を断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門司 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,100 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [127.9] [100.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 門司区は、人口・世帯数は減少し、高齢化が 進んでいる。郊外地・傾斜地・幅員狭小地は 依然として下落が続き、地価の二極化が進行 している。 門司港駅圏域の郊外にあり、幹線道路の背後 にあって、既存住宅等が点在し、人口減も加 わり住宅需要は脆弱である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％