鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

とさ -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１ＪＨ -3001	土佐郡土佐町		建付地	（　）	長方形	北6.2m町道、中間画地		（都） (70,200)
b	２００１ＪＨ -3011	土佐郡土佐町		更地	（　）	ほぼ整形	南東4m町道、南西4m、角地		（都） (70,200)
c	２００１ＪＨ -302	土佐郡土佐町		建付地	（　）	台形	北西4.7m町道、中間画地		（都） (70,200)
d	２００１ＧＮ -301	長岡郡本山町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m県道、中間画地		（都）土砂災害警戒区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,231	100 [ 100.0]	[ 95.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,436	100 [ 100.4]	15,375	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	15,400
b	(　 ) 9,095	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	9,925	100 [ 67.1]	14,791		14,800
c	(　 ) 14,082	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	16,517	100 [ 106.7]	15,480		15,500
d	(　 ) 17,756	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,703	100 [ 113.1]	15,653		15,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,400 円／㎡]

とさ -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域及びその周辺地域では、自己使用目的での土地取引が支配的となっているため。郡部における戸建住宅地域であり、合理的な賃貸借市場が形成されていないため。建築費の高騰や賃料水準が元本価値に見合っていないこと等の理由により、投資採算性を欠くため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
とさ -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

とさ -2

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　原田　春芽

印

TEL.

鑑定評価額

6,850,000 円

１㎡当たりの価格

15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月14日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	土佐郡土佐町田井字中島９６０番５外				②地積　(㎡)	445 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北6m町道	水道、下水	大杉 15.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 10 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

土佐町中心部の田井地区のう
ち地蔵寺川北岸に位置する住
宅地域

街

路

６ｍ町道

交通

施設

大杉駅西方

15.0km

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道北側背後、地蔵寺川北岸における既成住宅地域で、今後も現在の居住環境を維持するものと予測するが、人
口減や高齢化等の影響によって地価は弱含みが続いており、今後も暫くは同様に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は嶺北地区内における住宅地域全域で、特に田井地区における区画整然とした住宅地との代替性が高い。需
要の中心は同圏域に強い地縁的選好性を有する地元出身者が典型的で、圏外からの流入は稀有である。市場内では人口
減や高齢化、林業不振等を原因とする不動産の取得意欲の低下、土砂災害に対する警戒感等から市場自体の希薄化が進
んでいる。中心価格帯は取引件数自体が少なく一概な指摘が難しいが、概ね１～２万円／㎡に収束すると見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場内では自己使用目的の取引が支配的で賃貸物件の新規供給が稀有である。こうした地域的な環境を背景に本件では
収益価格の試算が馴染まず収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は取引自体が少ない市場特性との関連によって
事例を広範にわたって収集せざるを得なかったが、代替性の高い事例から比準することができ実態を反映した試算価格
が得られた。本件では、比準価格を重視しつつ代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　とさ -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,500 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[107.8]

[100.0]
100

15,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気は回復しているが、嶺北地域は一
次産業の不振や少子高齢化等の影響が強く、
地域経済は依然として軟調である。

区画整然とした住宅地域として居住環境は安
定的で、特段の変動要因は認められない。

変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

とさ -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１ＪＨ -3001	土佐郡土佐町		建付地	（　）	長方形	北6.2m町道、中間画地		（都） (70,200)
b	２００１ＪＨ -3011	土佐郡土佐町		更地	（　）	ほぼ整形	南東4m町道、南西4m、角地		（都） (70,200)
c	２００１ＪＨ -302	土佐郡土佐町		建付地	（　）	台形	北西4.7m町道、中間画地		（都） (70,200)
d	２００１ＪＨ -3006	土佐郡土佐町		更地	（　）	不整形	東3.8m町道、北2.1m、角地		都計外土砂災害警戒区域
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,231	100 [ 100.0]	[ 95.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,436	100 [ 100.2]	15,405	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	15,400
b	(　 ) 9,095	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	9,925	100 [ 64.7]	15,340		15,300
c	(　 ) 14,082	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	16,517	100 [ 108.6]	15,209		15,200
d	(　 ) 12,601	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 84.5]	14,555	100 [ 92.3]	15,769		15,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -34.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,400 円／㎡]

とさ -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため適正な再調達原価の把握が困難であり適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域及びその周辺では基本的に建物は自己使用によることが支配的で、貸家に対する選好性が低い。こうした市場特性との関連から収益物件の建築自体に実現性を欠く側面が否めず、対象標準地に帰属する適正な純収益の把握も困難である。こうした市場特性を背景に、本件では収益還元法を適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ