別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 高知香美 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知香美 -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　小坂　雄一郎 印  TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香美市土佐山田町旭町２丁目４９番 ｢土佐山田町旭町２－３－２５｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 南東6m市道 水道、下水 土佐山田 540m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    35 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 香美市中心市街地の既存住宅 地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 土佐山田駅　南東方 540m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、香美市の中心市街地及びその周辺部のやや高位な一般住宅地域一円。香美市土佐山田町中心街にあり生 活利便性と良好な住環境を備えた住宅地域。典型的な需要者は自己の居住目的に取得するやや高位の一般所得者層。景 気回復に加え津波による浸水の懸念がないこと、地価が高知市より安いこと等から転入者もみられ既存住宅地域におい ても地価は安定的に推移する。総額は取引規模が分散的であり把握しがたいが２０万円／坪程度が中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、共同住宅も周辺に見られるが税金対策が多く投資採算性・収益性が土地価格形成の規範となっていないた め収益還元法の適用は行わなかった。一方で、比準価格は、近年の地域特性及び需要者層の類似性が高い事例を採用し 、要因比較等を厳密に行っており、その精度は高く、市場の状況を的確に反映している。よって、実証性を有する比準 価格を採用し、代表標準地との比較検討をも踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知香美 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [103.0] 100 61,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津波による浸水懸念がないこと、景気回復傾 向にあるこ、市内中心部に位置し利便性、ス テイタスが高いことなどから土地需要は堅調 に推移している。 特筆すべき変動は認められない。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％