別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 高知香南 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知香南 5-2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　吉田　龍平 印  TEL.

鑑定評価額 3,980,000 円  １㎡当たりの価格 37,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香南市夜須町坪井字中町３５４番１ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、住宅等が 混在する国道沿いの 商業地域 南17m国道、西側道 水道、下水 夜須 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   105 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 ヤ・シィパーク近傍の海岸線 沿いの商業地域 街 路 １７ｍ国道 交通 施設 夜須駅北西方 170m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内の沿道型店舗への顧客流出に自然災害に対する懸念が相まって、衰退傾向が継続している。長期に亘る地価 下落により下落率は縮小傾向にあるが、地価は、当面の間、やや下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地（効用なし）　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は香南市内の幹線道路沿道の商業地域のほか混在地域を含む。主たる需要者は当市在住の法人または個人事 業者である。近隣地域はコンビニエンスストア、ガソリンスタンドのほか小売店舗、住宅が混在する。地域経済の低迷 、大型商業施設への顧客の流出等により商業性は低下傾向にある。また自然災害に対する懸念等から住宅地としての需 要も減退傾向にあり、地価はやや下落傾向で推移している。価格水準は１２万～１３万円／坪程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小売店舗、住宅等が混在する商業地域である。自用目的の取引が中心で、賃貸物件の新築は殆どなく賃貸 市場が形成されていないため、収益価格は求めることができなかった。求めることができたのは比準価格のみであるが 、各種補修正、要因比較等も適切に行われているものと認められるため、実証的で規範性を有する試算価格が得られた 。よって比準価格を標準とし、価格形成要因の動向にも留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国際情勢の不安定化や不動産融資の変調によ り、景況感には先行き不透明感が認められ、 地域間における不動産需要に係る選別が強ま りつつある。 地域要因に特筆すべき変動は認められないが 、収益性の低下、自然災害に対する警戒感等 から、当該地域に対する需要は減退している 。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％