鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高知 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１ＨＨ -103	高知市		更地	（　）	不整形	南東12m市道、北6m、二方路		近商 (90,200)
b	２００１ＢＩ -105	高知市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西26m市道、南4m、東6m、三方路		２住居駐車場整備地区 (70,200)
c	２００１ＨＨ -105	高知市		建付地	（　）	ほぼ台形	東27m県道、中間画地		準工特別用途地区駐車場整備地区 (60,200)
d	２００１ＦＳ -1005	高知市		更地	（　）	台形	南11m市道、北東4.8m、二方路		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,709	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 77.3]	126,402	100 [ 94.1]	134,327	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 88,077	100 [ 60.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	139,805	100 [ 102.9]	135,865		136,000
c	(　 ) 155,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	155,000	100 [ 114.2]	135,727		136,000
d	(　 ) 122,760	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	120,353	100 [ 89.4]	134,623		135,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -22.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

高知 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため対象標準地に係る適正な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,275,666	2,695,475	9,580,191	8,832,000	748,191	（　0.9450） 707,040	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	14,140,800 円　　　　（　 49,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	151.44	Ｓ5	741.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	286 ㎡	22.0 m x 13.6 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階を店舗、３～５階を事務所とした賃貸用建物を想定した。

⑦有効率　 77.6 ％
の理由

廊下等の共用部分

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.34	81.9	110.90	2,115	234,554	3.0	703,662
							0.0	0
2～ 2	店舗	151.44	83.9	127.00	1,800	228,600	3.0	685,800
							0.0	0
3～ 5	事務所	151.44	74.2	112.38	1,700	191,046	3.0	573,138
							0.0	0
～

～

計		741.10	77.6	575.04		1,036,292		3,108,876
								0

⑨年額支払賃料	1,036,292 円　×　12ヶ月　＝　 12,435,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 575.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により、担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,435,504 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,028,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,247,064 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,108,876 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,602 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,275,666 円　　　　（　 42,922 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２００１ＡＡ（賃貸）　　　　-515	2,209 ( 2,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,104	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,120 円/㎡　月額支払賃料（　 2,115 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２００１ＡＡ（賃貸）　　　　-508	2,143 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,143
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	600,000 円	120,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	663,775 円	13,275,504　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 291,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 900,000 円	120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,695,475 円　（　　　　　　 9,425 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 741.10 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,832,000 円（　　　　　 30,881 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,275,666 円
②総費用	2,695,475 円
③純収益　①－②	9,580,191 円
④建物等に帰属する純収益	8,832,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	748,191 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	707,040 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,472 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,140,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
高知 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 5-5

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　濱田　英資

印

TEL.

鑑定評価額

38,600,000 円

１㎡当たりの価格

135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月14日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市中宝永町７１６番外｢中宝永町７－１８｣				②地積　(㎡)	286 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1.5:1	診療所Ｓ1	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	南36m国道	水道、ガス、下水	高知 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 265 ｍ、南 90 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道（電車通り）沿いの商業
地域

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

高知駅　南東方

1.8km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は電車通り沿いに店舗・事務所等が連たんする商業地域であり、そのような地域要因に変化はないが、
背後住宅地域との価格差が縮小しており、地価は微減状況が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ１・２階店舗上層階事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 135,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高知市の幹線道路沿いを中心とする商業地域一円であると判断した。近隣地域は高知市中心部の東方、
電車通り沿いに中低層店舗・事務所ビル等が連たんする商業地域である。景気回復が謳われる中、近隣地域では景気回
復を実感するような動きは見られず、地価下落が続いているが、背後住宅地価格との接近により、下落率は大きく縮小
している。地元企業等の法人が典型的な需要者として想定される。地価水準は概ね４５万円／坪程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小規模飲食店舗や病院、事務所ビルを中心とする近隣地域では、景気回復による商業繁華性の向上は見られず、近隣地
域の店舗・事務所ビルでは賃料が低水準な状態が続いている。そのため、収益価格は比準価格に比べ低位に試算された
ものと思料される。よって、比準価格を中心とし収益価格を参酌して、代表標準地との価格の均衡にも留意のうえ、上
記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高知 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 136,000 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[102.0]

100
[ 98.0]

[100.0]
100

135,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済の緩やかな回復に伴い、安全性・利便性
の高い地域では、地価の横ばい地点が増え、
上昇地点も見られるようになっている。

中心市街地周縁部の商業地域であるが、商業
繁華性の回復は見られない。津波懸念もあり
、地価は若干の下落基調である。

特に変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

高知 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１ＢＩ -1068	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北36m国道、中間画地		商業 (80,400)
b	２００１ＢＩ -1066	高知市		貸家建付地	（　）	長方形	北36m国道、中間画地		商業 (80,400)
c	２００１ＩＨ -1002	高知市		底地	（　）	ほぼ整形	北36m国道、南6m、二方路		商業駐車付置義務 (80,400)
d	２００１ＡＨ -107	高知市		建付地	（　）	不整形	北36m国道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,636	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.7]	131,557	100 [ 98.0]	134,242	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 141,882	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	138,193	100 [ 98.0]	141,013		141,000
c	(　 ) 128,609	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	128,609	100 [ 100.0]	128,609		129,000
d	(　 ) 125,702	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	147,145	100 [ 108.0]	136,245		136,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -16.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

高知 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			評価対象標準地は既成市街地にあり、再調達原価が把握できない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,452,971	2,717,306	9,735,665	8,905,600	830,065	（　0.9450） 784,411	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	15,688,220 円　　　　（　 54,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	151.44	Ｓ5	741.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	286 ㎡	22.0 m x 13.6 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階を店舗、３～５階を事務所

⑦有効率　 77.6 ％
の理由

廊下、ＥＶ、ホール等の共用部分を控除

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	135.34	81.9	110.90	2,322	257,510	3.0	772,530
							0.0	0
～ 2	店舗	151.44	83.9	127.00	1,742	221,234	3.0	663,702
							0.0	0
3～ 5	事務所	151.44	74.2	112.38	1,690	189,922	3.0	569,766
							0.0	0
～

～ 5

計		741.10	77.6	575.04		1,048,510		3,145,530
								0

⑨年額支払賃料	1,048,510 円　×　12ヶ月　＝　 12,582,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 575.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により、担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,582,120 円　　×　　 7.4 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 998,277 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,423,843 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,145,530 円　×　　 92.6 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,128 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,452,971 円　　　　（　 43,542 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２００１ＩＨ（賃貸）　　　　-1001	2,067 ( 2,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,297	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,328 円/㎡　月額支払賃料（　 2,322 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２００１ＡＡ（賃貸）　　　　-504	2,005 ( 1,974)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,359
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	605,000 円	121,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	671,106 円	13,422,120　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 291,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 907,500 円	121,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,717,306 円　（　　　　　　 9,501 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	121,000,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 741.10 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,905,600 円（　　　　　 31,138 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,452,971 円
②総費用	2,717,306 円
③純収益　①－②	9,735,665 円
④建物等に帰属する純収益	8,905,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	830,065 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	784,411 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,743 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,688,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,900 円／㎡）