鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高知 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１ＡＨ -109	高知市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	２００１ＭＹ -1021	高知市		建付地	（　）	長方形	東14m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２００１ＪＨ -104	高知市		更地	（　）	台形	北6m私道、南東6m、角地		１住居 (70,200)
d	２００１ＫＭ -103	高知市		貸家建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		近商 (76,200)
e	２００１ＨＨ -101	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,162	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	80,925	100 [ 79.0]	102,437	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 113,437	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	112,325	100 [ 109.2]	102,862		103,000
c	(　 ) 67,426	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 55.1]	122,370	100 [ 116.6]	104,949		105,000
d	(　 ) 89,341	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	110,680	100 [ 106.1]	104,317		104,000
e	(　 ) 114,447	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	114,447	100 [ 110.2]	103,854		104,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -44.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	関係者間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
d	関係者間取引	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

高知 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地であり、再調達原価が把握出来ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,631,839	648,587	2,983,252	2,601,420	381,832	（　0.9479） 361,939	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	7,868,239 円　　　　（　 59,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.00	Ｓ3	237.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	11.7 m x 11.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（各階１ＤＫ２戸　専有面積３５．７５㎡）

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

共用廊下、階段

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	79.00	90.5	71.50	1,450	103,675	2.0	207,350
							0.0	0
2～ 2	住宅	79.00	90.5	71.50	1,530	109,395	2.0	218,790
							0.0	0
3～ 3	住宅	79.00	90.5	71.50	1,530	109,395	2.0	218,790
							0.0	0
～

～

計		237.00	90.5	214.50		322,465		644,930
								0

⑨年額支払賃料	322,465 円　×　12ヶ月　＝　 3,869,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 214.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,869,580 円　　×　　 6.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 243,784 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,625,796 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	644,930 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,043 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,631,839 円　　　　（　 27,514 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２００１ＡＡ（賃貸）　　　　-114	1,469 ( 1,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,563	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,533 円/㎡　月額支払賃料（　 1,530 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２００１ＡＡ（賃貸）　　　　-115	1,509 ( 1,478)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,509
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	152,800 円	38,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	116,087 円	3,869,580　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 286,500 円	38,200,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	38,200 円	38,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,200 円	38,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 648,587 円　（　　　　　　 4,914 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9479

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 237.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,601,420 円（　　　　　 19,708 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,631,839 円
②総費用	648,587 円
③純収益　①－②	2,983,252 円
④建物等に帰属する純収益	2,601,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	381,832 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	361,939 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,742 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,868,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
高知 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 -17

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　吉田　龍平

印

TEL.

鑑定評価額

13,600,000 円

１㎡当たりの価格

103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市杉井流４０８番１外｢杉井流４－１０｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）居住誘導区域
	1:1	住宅兼事務所Ｓ3	一般住宅、共同住宅、店舗等が混在する地域	北6m市道	水道、ガス、下水	高知 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 55 ｍ、南 5 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

区画整然とした利便性の高い
住宅地域

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

高知駅東方

1.2km

法令

規制

１住居
(60,200)
居住誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

近年、周辺では急速に商業集積が高まっており、住宅地域としての利便性の向上が認められる。今後も商業施設
、事業所の新規立地が想定され、地域要因の上昇が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地　

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高知市内の中心部周辺または郊外部における利便性の高い優良な住宅地域である。主な需要者は高知市
内在住の一次取得者で需給圏外からの流入も認められる。周辺での店舗の継続的な出店等、近年、急激に商業集積が高
まっており周辺ではハウスメーカーや地元業者による分譲や分譲マンションの新築等が見られる。広域的な需要に対し
て供給が少なく直近での地価は強含みで推移している。取引の中心は更地で坪３３万円～３５万円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺ではアパート等が見られるが、標準的な規模の画地では、自己使用目的の取引が中心で、土地建物の投資に見合う
賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、補修正及び要因比較は適切に行わ
れ、実証的かつ規範的な価格が得られた。収益性よりも快適性を指向する地域的特性を考慮し、市場性を反映した比準
価格を重視し、収益価格を参酌して、価格形成要因の動向にも留意し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国際情勢の不安定化や不動産融資の変調によ
り、景況感には先行き不透明感が認められ、
地域間における不動産需要に係る選別が強ま
りつつある。

周辺では商業施設の店舗の出店が相次ぎ、利
便性の向上が認められる。共同住宅の新築や
小規模開発が断続的に見られ、地域の熟成が
進捗している。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高知 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１ＭＹ -1021	高知市		建付地	（　）	長方形	東14m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	２００１ＦＳ -120	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２００１ＡＨ -109	高知市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	２００１ＨＨ -101	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	２００１ＫＭ -103	高知市		貸家建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		近商 (76,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,437	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	112,325	100 [ 109.4]	102,674	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 102,839	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	102,942	100 [ 98.8]	104,192		104,000
c	(　 ) 84,162	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	80,925	100 [ 80.4]	100,653		101,000
d	(　 ) 114,447	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	114,447	100 [ 109.5]	104,518		105,000
e	(　 ) 89,341	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	110,680	100 [ 108.8]	101,728		102,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	関係者間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +6.0
e	関係者間取引	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

高知 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地であり、再調達原価が把握出来ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,654,789	723,880	2,930,909	2,587,800	343,109	（　0.9479） 325,233	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	7,070,283 円　　　　（　 53,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.00	Ｓ3	237.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居居住誘導区域	60 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	11.7 m x 11.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（各階１ＤＫ２戸　専有面積３５．７５㎡）

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

共用部分９．５％

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	79.00	90.5	71.50	1,490	106,535	2.0	213,070
							0.0	0
2～ 2	住宅	79.00	90.5	71.50	1,517	108,466	2.0	216,932
							0.0	0
3～ 3	住宅	79.00	90.5	71.50	1,517	108,466	2.0	216,932
							0.0	0
～

～

計		237.00	90.5	214.50		323,467		646,934
								0

⑨年額支払賃料	323,467 円　×　12ヶ月　＝　 3,881,604 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 214.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,881,604 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 232,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,648,708 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	646,934 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,081 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,654,789 円　　　　（　 27,688 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２００１ＡＡ（賃貸）　　　　-115	1,509 ( 1,478)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,509	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,520 円/㎡　月額支払賃料（　 1,517 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２００１ＡＡ（賃貸）　　　　-128	1,616 ( 1,581)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,584
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	152,000 円	38,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	194,080 円	3,881,604　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 285,000 円	38,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	38,000 円	38,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,000 円	38,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 723,880 円　（　　　　　　 5,484 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9479

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,000,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 237.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,587,800 円（　　　　　 19,605 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,654,789 円
②総費用	723,880 円
③純収益　①－②	2,930,909 円
④建物等に帰属する純収益	2,587,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	343,109 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	325,233 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,464 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,070,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,600 円／㎡）