別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 砥部 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   砥部 -2 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　藤井　徹哉 印  TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊予郡砥部町高尾田１２９２番 ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4m町道 水道、下水 いよ立花 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     8 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　４ ｍ町道 交通 施設 いよ立花駅南東方 6.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は砥部町北部の一般住宅を中心とした住宅地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測する 。地価は底堅く推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、砥部町北部の住宅地域一円である。特に代替競争関係が強いのは、松山市に隣接する市街化区域内の住 宅地域である。需要者は町内在住または出身の３０～４０代の一次取得者が中心である。中心となる価格帯は２００～ ２５０㎡前後の土地のみで１，２００～１，７００万円程度と思われる。砥部町内で人気の高いエリアで需給のバラン スから地価は底堅く推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は区画整然とした住宅地域で、戸建住宅の敷地としての利用が最有効使用である。周辺にアパート、賃貸マン ション等の賃貸物件は散見されるが、共同住宅を想定するには標準地の地積がやや小さく、収益価格の試算は断念せざ るを得なかった。したがって規範性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松前 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [124.5] [100.0] 100 63,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山市の経済圏域に含まれ、不動産需給につ いても影響を受けるが、松山市郊外部と同様 、弱含みで推移している。 特に大きな変動要因は無い。砥部町内では人 気のあるエリアであるが、古くからの団地は 画地規模が大きく総額が嵩むため、需要は弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％