別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 東温 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東温 -4 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　琢哉 印  TEL.

鑑定評価額 8,160,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東温市北方字川上甲２２４１番２ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 住宅、農地等が混在 する既成住宅地域 西3.8m市道 水道、下水 横河原 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西    10 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．８ｍ市道 交通 施設 横河原駅　東方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 川内地区中心部近郊の市街化調整区域との境に位置する住宅地域であり住環境に大きな変化は認められない。当 該地域の地価は価格水準から下落幅を縮小しつつ今後も依然弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川内地区を中心とした市東部における広域的住宅地域一円。中心需要者は３０歳代から４０歳代の１次取 得者層である。当該地域の周辺分譲地においては㎡当り４万円から５万円台の販売価格帯が多く土地規模は１４０㎡か ら１６０㎡が多数である。昨年地区のスーパーが閉店し需要は弱含みであったが別のスーパーが当該店舗を取得し開店 に向けて動いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域においては共同住宅等は殆ど見受けられず貸家需要は見込めないことから賃貸想定は非現実的で信頼性を欠く 。したがって収益価格試算は適用外とした。本件においては住宅地域としての利便性、快適性等選好性の程度を比較要 因として求めた信頼性の高い比準価格を中心に、代表標準地価格及び前年公示地価格等との検討を行い、且つ近隣地域 における需給動向、市場競争力の程度も熟考し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東温 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [114.1] [100.0] 100 35,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東温市の人口はここ数年微増微減を繰り返し ている。 新規分譲地については一定需要が認められる 、一方既存住宅地については需要が弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％