別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 東温 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東温 -3 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　琢哉 印  TEL.

鑑定評価額 5,700,000 円  １㎡当たりの価格 40,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東温市南方字森１８９９番１３ ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4m私道 水道、下水 横河原 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 横河原駅　東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域はバス路線である県道松山川内線南方背後に位置した約２９年前に開発された住宅地域である。需要は 弱含みであるが土地総額の観点から一定需要が認められ地価下落幅は縮小傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川内地区を中心とした市東部における広域的住宅地域一円。中心需要者は３０歳代から４０歳代の１次取 得者層であり、土地建物総額で２千万円から２千３百万円程度が需要中心価格帯である。土地規模は１３０㎡から１５ ０㎡程度が中心であり、価格は概ね㎡当り４万円程度の取引が中心と認められる。当該地域は重信川以西の重信地区に 比して土地価格が約３割程度安いことから総額の観点から一定需要を認める。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地画地規模により賃貸想定は非現実的で投資採算性を欠く。したがって収益価格試算は適用外とした。当該地 域は住環境重視の戸建住宅地域である事から、市場洗礼を受けた比準価格を中心に近隣地域における需給動向及び市場 競争力の程度を考慮し、且つ周辺住宅地標準地価格の動向等との検討を行い熟考した結果、比準価格をもって鑑定評価 額とすることを妥当と判断し上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東温市の人口はここ数年微増微減を繰り返し ている。 街路が整備された開発分譲地においては一定 需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％