別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 西条 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 5-6 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　裕康 印  TEL.

鑑定評価額 5,310,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市小松町新屋敷字東町裏甲３４７番３外 ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗等が建ち並 ぶ駅前の近隣商業地 域 東8.5m市道 水道 伊予小松 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 伊予小松駅　南方 150m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 伊予小松駅近くの従来からの地元住民対象の商業地であるが、近年、新規店舗の出店等は殆ど無く、郊外の幹線 街路沿いの大型商業施設への顧客流出が著しい。商業収益性の減退に伴う地価下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西条市のうち旧小松町を中心とした商業地域及び混在住宅地域である。需要者の中心は小松町在住の個人 事業主が大半を占め、同一需給圏外からの出店等は少ない。郊外の幹線街路沿いの大規模店舗へ顧客は流出しており、 経営者も高齢化、後継者難の影響もあり空店舗も増加しており、需給動向は弱含みである。小松町内の取引は少なく、 事情を含む事例も多いため、取引される価格帯はまちまちであり需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は地方都市の郊外部に存し、地域内では店舗等の新規の賃貸需要が非常に弱く賃貸市場の成熟の程度が低いた め収益還元法の適用を断念した。一方、取引事例の収集・選択並びに比準における補修正等は適切に行われたと判断す る。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、価格牽連性のある標準地価 格との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,300 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [141.6] [100.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかな回復基調にあり、製造業 を中心とする基幹産業の景況感も概ね安定し ているが、海外経済の不確実性など先行きの 不透明感も残る。 旧来の商店街であるが、郊外店舗に顧客は流 出し、商業地としての需要は相当に限定的で あり、地価は下落傾向が続く。地域要因に特 段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.3 交通・接近　　　  +0.9 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％