別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 西条 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 5-1 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　正隆 印  TEL.

鑑定評価額 3,230,000 円  １㎡当たりの価格 24,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市丹原町今井４７１番２ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模小売店舗が見 られる近隣商業地域 北西6.4m市道 水道、下水 壬生川 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       133 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．４ｍ市道 交通 施設 壬生川駅　南西方 4.5km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧丹原町の古くからの近隣商業地域であるが、幹線街路沿線への大型店舗の進出により、顧客が減少し店舗の閉 店が進み繁華性の衰退化が続いている。住宅地域への移行が進み、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西条市郊外部の近隣商業地域及び路線商業地域である。需要者の中心は、西条市丹原・壬生川地区に居住 する個人事業者及び地元の小規模法人である。近年は幹線道路沿線に進出してきた、大手資本の大規模小売商業施設に 顧客を奪われ、当該近隣地域のような既存の商店街は衰退化傾向にある。古い商店街の商業地に対する需要力は弱く、 取引事例も少なく、やや強含みの地価下落傾向が続いており、需要の中心となる価格帯は掴めない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の商業地需要力が弱い中でも、西条市郊外部における商業地の取引事例を精査し、実証的な市場性を求めた比 準価格の信頼性は高いものと思料する。商業地としての用途性から、その収益性を求める有用性は高いものの、近隣地 域及び周辺地域では店舗の賃貸事例は殆ど無く、今後もその需要は見込めない事から収益価格は求められなかった。従 って代表標準地との価格バランス検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,300 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [179.5] [100.0] 100 24,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業を中心とした東予地区の経済動向は、 一進一退ながらも基幹産業は概ね安定した傾 向にあるが、人口の減少傾向も続いており、 力強さはない。 特筆すべき地域要因の変化はないものの、近 隣地域は衰退化が進み、商業地需要力は弱含 みであり、需給バランスにより地価水準は下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.4 交通・接近　　　  +2.2 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％