別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 西条 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 -4 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　豊島　龍也 印  TEL.

鑑定評価額 9,870,000 円  １㎡当たりの価格 56,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市明屋敷字滋巷４５０番８ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 北4.5m市道 下水 伊予西条 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 伊予西条駅　北西方 1.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はなく、今後も現況の居住環境を維持していくものと思料する。比較的堅調な土地需要に支えら れており、地価の下落は緩やかに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧西条市中心部及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は西条市内に居住する３０～４０代の一 次取得者である。近隣地域は西条市中心部近くに位置しており、整然とした街並みが形成され、商業施設等も近く居住 の快適性及び生活利便性が高く、人気が高い。土地需要は比較的堅調である。需要の中心となる価格帯（総額）は、１ ，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には中規模の共同住宅も見られるが、近隣地域は戸建住宅が多い住宅地域である。対象地は収益物件を想定するに は小規模であるため、収益価格の適用は断念した。比準価格は類似地域において、多数の信頼性のある事例を収集しえ た。比準の過程は適切であり精度は高く、市場の実態を反映した実証的価格として説得力を有している。以上から、代 表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 95.3] [100.0] 100 55,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西条市の基幹産業である製造業等は概ね安定 しているが先行き不透明感が依然として強い 。市域の不動産需要は全体的に弱い傾向にあ る。 地域要因に特段の変動はない。生活利便性等 が高い地域に位置するが、地域経済の低迷等 により地価は緩やかに下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.7 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％