別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 西条 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 -3 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　眞鍋　健二 印  TEL.

鑑定評価額 7,600,000 円  １㎡当たりの価格 51,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市大町字広坪３２６番２２外 ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,164) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東4.1m私道 下水 伊予西条 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．１ｍ私道 交通 施設 伊予西条駅北東方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の戸建住宅地域として熟成した地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価水 準はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧西条市中心部周辺の住宅地域の圏域と認められる。需要者の中心は、西条市内に居住する３０代～４ ０代の１次取得者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。市の中心部に近い住宅地域で需要は比較的安定してい るが、先行きの不透明感もあり、地価は若干の下落傾向で推移している。周辺地域の需要の中心となる価格帯は、土地 で７００万円～１，０００万円程度、新築戸建物件は２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、共同住宅は散見されるが、自己使用目的の売買が中心である。収益価格につい ては、画地規模が小さく、共同住宅の建築を想定することが困難であるため、試算を断念せざるを得なかった。比準価 格は、規範性の高い事例から比準しており、市場の実態を反映しているものと判断される。以上により、比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [104.5] [101.0] 100 51,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業の造船、半導体事業は比較的安定的 に推移しているが、地域経済は先行き不透明 であり、土地需要は弱含み傾向にある。 特筆すべき地域要因の変動は認められない。 住宅地の需要は弱含みであり、当該地域の地 価は若干の下落傾向で推移している。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％