別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 新居浜 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -5 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　越智　耕二 印  TEL.

鑑定評価額 5,470,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市東田２丁目甲１７２１番７ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地が見られる住宅地 域 南4m道路 水道、下水 新居浜 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.6 ｍ、奥行　約　　  15.4 ｍ、規模　　       194 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ道路 交通 施設 新居浜駅　南東方 3.7km 法令 規制 （都） ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 新居浜市南部（上部地区）の住宅地として今後も現状を維持していく地域と考える。地価の動向は人口減少、空 き家の増加等の要因もあり、下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね新居浜市南部郊外の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏の居住者が大半であり、同一需給圏 外からの転入者はあまり見受けられない。近隣地域周辺で大規模な宅地分譲が行われているが、販売にやや時間がかか っている。地価は引き続き下落傾向にある。土地のみでは５００万～７００万円、新築の戸建物件は２１００万円程度 の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域周辺は主に戸建住宅等の自用目的での取引が中心で、現実性の観点から収益価格の試算を断念した。したがっ て、鑑定評価額の決定に際しては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、周辺地域の収益性を考慮し、周辺公示価 格及び代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,900 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [110.0] [102.0] 100 28,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新居浜市を基盤とする大企業の業況は概ね良 好、市中心部の地価の下落率は小さく、郊外 部の下落率はやや大きい。地価傾向は二極化 してきている。 市内郊外部に存する住宅地域で需給動向は弱 含みであるが、周辺地域に新たに商業施設が オープンし、利便性は向上し、地価下落率は やや縮小した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -0.9 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％