別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 新居浜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -3 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴弘 印  TEL.

鑑定評価額 5,450,000 円  １㎡当たりの価格 38,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市中萩町２１９９番１４ ｢中萩町６－１１｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,172) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い学校に近い住宅地 域 南4.3m私道 水道、下水 新居浜 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.3 ｍ、奥行　約　　  15.3 ｍ、規模　　       142 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ私道 交通 施設 新居浜駅　南西方 3.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 市内上部地区の住宅地として今後も現状を維持するものと思料する。上部地区の中では比較的居住環境が良好な 地域であるが、地価は今後もやや下落傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、新居浜市郊外部、特に上部地区の中小規模住宅地域である。需要者の中心は、新居浜市居住の一次取 得者が大半を占める。上部地区の中では比較的利便性の高い地域に存し、周辺でも小規模宅地開発がコンスタントに行 われている。土地は５００～９００万円程度、新築の戸建物件は２３００万円程度の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　ファミリー向けの共同住宅も存するが、戸建住宅が多く、自用目的での取引が中心である。本件では同一需給圏内よ り多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方対象地は規模が小さいため、収益還元法の適用はできなかった。以 上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、価格牽連性のある標準地価格との均衡等を考慮のうえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,900 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [ 81.0] [102.0] 100 38,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　基幹産業である住友関連企業の業況は概ね 安定傾向。住宅地地価は二極化、選別化傾向 にある。 　市内上部地区の中では、利便性の高い住宅 地である。需要は概ね安定しており、地価は 緩やかな下落傾向を示している。 　特に要因変化は認められない。南側街路に 接面し、選好性が優れる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％