鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八幡浜 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１ -518	八幡浜市		更地	（　）	不整形	南6.3m市道、中間画地		（都）商業 (90,378)
b	２０Ｋ１Ｙ -864	八幡浜市		更地	（　）	不整形	南12.7m県道、中間画地		（都）商業都市計画道路 (80,400)
c	２０Ｋ１Ｙ -865	八幡浜市		更地	（　）	不整形	南東18m県道、中間画地		（都）近商土砂災害警戒区域 (80,200)
d	２０Ｋ１Ｙ -876	八幡浜市		建付地	（　）	ほぼ整形	東10.4m国道、中間画地		（都）商業居住誘導区域 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,216	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	70,104	100 [ 86.4]	81,139	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	82,800
b	(　 ) 75,343	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	77,725	100 [ 93.1]	83,485		85,200
c	(　 ) 81,538	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	79,874	100 [ 95.0]	84,078		85,800
d	(　 ) 69,341	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,607	100 [ 82.5]	81,948		83,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,400 円／㎡]

八幡浜 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,027,302	907,750	3,119,552	2,628,710	490,842	（　0.9384） 460,606	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	9,031,490 円　　　　（　 40,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八幡浜 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	112.50	ＬＳ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防特別工業地区	100 ％	400 ％	400 ％	225 ㎡	11.0 m x 22.0 m	前面道路：道路　 16.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階スケルトンのフロア貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.00	100.0	108.00	1,687	182,196	6.0	1,093,176
							0.0	0
2～ 2	事務所	108.00	100.0	108.00	1,400	151,200	6.0	907,200
							0.0	0
～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		333,396		2,000,376
								0

⑨年額支払賃料	333,396 円　×　12ヶ月　＝　 4,000,752 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,000,752 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　％　＝　　 280,053 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,008,699 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,000,376 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,603 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,027,302 円　　　　（　 17,899 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０ＫＴ１　　　　-257	1,361 ( 1,358)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,791	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,695 円/㎡　月額支払賃料（　 1,687 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０ＫＴ１　　　　-258	1,151 ( 1,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	1,599
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八幡浜 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,500 円	32,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	171,550 円	4,288,752　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 200,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 305,900 円	32,900,000　×　　 60.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	32,900 円	32,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,900 円	32,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 907,750 円　（　　　　　　 4,034 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9384

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,900,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,628,710 円（　　　　　 11,683 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,027,302 円
②総費用	907,750 円
③純収益　①－②	3,119,552 円
④建物等に帰属する純収益	2,628,710 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	490,842 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	460,606 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,047 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,031,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
八幡浜 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八幡浜 5-3

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　井上　往美

印

TEL.

鑑定評価額

19,000,000 円

１㎡当たりの価格

84,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八幡浜市字北浜１５９０番９				②地積　(㎡)	225 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）特別工業地区 (100,400)
	台形 1:2	店舗Ｓ2	店舗、事業所等が多い臨港の商業地域	北西16.3m道路、南西側道	水道、下水	八幡浜 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 10 ｍ、南 110 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１６．３ｍ道路

交通

施設

八幡浜駅北西方

1.8km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
特別工業地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、観光施設や大型スーパーの出店により、新たな商業地域として熟成の過程にあるが、商業用途は当
分の間、現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八幡浜市中心市街地にある商業地域一円。需要者の中心は、地元に地縁性のある企業や個人商店主が大半
を占める。市役所等の公共施設中心に近く、大型スーパーの出店を契機に商業再編の可能性はあるが、全市域の衰退傾
向の影響は免れず、地価はなおやや下落傾向にあると見られる。商業目的による複合不動産取引は殆ど見られないため
価格の中心は認めがたいが、住宅地需要を下支えとして、８万円／㎡台で、取引が成り立つと見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、日用品等を扱う在来型の商業地域で、自用の店舗併用住宅が支配的である。店舗賃貸需要は皆無に近く、
賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算しえなかった。よって、比準価格を中心に、前年価格との変動率および周辺
標準地の価格との均衡も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八幡浜 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 86,500 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[100.0]

100
[103.0]

[102.0]
100

84,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

堅調な景気の影響は地域経済に浸透していな
いが、元本の長期下落により市域の土地利回
りが高くなっている結果、地価の下落幅は縮
小している。

市役所等公共施設中心に近い地域で、新しい
商業集積に向かって地域再編の過程にあると
見られる。地価はなおやや弱含みである。

変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

八幡浜 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１Ｙ -865	八幡浜市		更地	（　）	不整形	南東18m県道、中間画地		（都）近商土砂災害警戒区域 (80,200)
b	２０Ｋ１ -518	八幡浜市		更地	（　）	不整形	南6.3m市道、中間画地		（都）商業 (90,378)
c	２０Ｋ１Ｙ -862	八幡浜市		建付地	（　）	ほぼ台形	南12m県道、西8m、南西8m、三方路		（都）商業特別工業地区 (90,400)
d	２０Ｋ１Ｙ -867	八幡浜市		更地	（　）	不整形	北西16m道路、北東4.5m、南東5m、三方路		（都）商業特別工業地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,538	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	79,874	100 [ 97.0]	82,344	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	84,000
b	(　 ) 57,216	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	70,104	100 [ 85.4]	82,089		83,700
c	(　 ) 89,846	100 [ 120.0]	[ 94.1] 100	100 [ 83.0]	100 [ 105.0]	80,842	100 [ 99.0]	81,659		83,300
d	(　 ) 68,299	100 [ 100.0]	[ 92.7] 100	100 [ / ]	100 [ 78.3]	80,860	100 [ 97.0]	83,361		85,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -21.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,400 円／㎡]

八幡浜 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,964,328	906,765	3,057,563	2,628,710	428,853	（　0.9384） 402,436	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	7,890,902 円　　　　（　 35,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八幡浜 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	112.50	ＬＳ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防特別工業地区	100 ％	400 ％	400 ％	225 ㎡	11.0 m x 22.0 m	前面道路：道路　 16.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、各階ともスケルトンのフロア貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.00	100.0	108.00	1,688	182,304	6.0	1,093,824
							0.0	0
2～ 2	事務所	108.00	100.0	108.00	1,380	149,040	6.0	894,240
							0.0	0
～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		331,344		1,988,064
								0

⑨年額支払賃料	331,344 円　×　12ヶ月　＝　 3,976,128 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金より担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,976,128 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　％　＝　　 318,090 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,946,038 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,988,064 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,290 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,964,328 円　　　　（　 17,619 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０ＫＴ１　　　　-257	1,361 ( 1,358)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,779	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,696 円/㎡　月額支払賃料（　 1,688 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０ＫＴ１　　　　-260	1,300 ( 1,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,605
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八幡浜 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,500 円	32,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	170,565 円	4,264,128　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 200,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 305,900 円	32,900,000　×　　 60.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	32,900 円	32,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,900 円	32,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 906,765 円　（　　　　　　 4,030 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9384

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,900,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,628,710 円（　　　　　 11,683 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,964,328 円
②総費用	906,765 円
③純収益　①－②	3,057,563 円
④建物等に帰属する純収益	2,628,710 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	428,853 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	402,436 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,789 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,890,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,100 円／㎡）