別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 宇和島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇和島 -6 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　大河　功一 印  TEL.

鑑定評価額 4,320,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月11日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇和島市吉田町沖村字汐入甲３４４番８ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西4m市道 水道 伊予吉田 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 伊予吉田駅　北西方 2.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層戸建住宅を中心とした住宅地域であり、西日本豪雨により浸水被害を受けたものの、今後も現状の住環境が 維持されるものと予測する。地価水準は依然として下落傾向にあり、今後も弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね吉田地区全域の住宅地域の圏内。需要者は地区内在住の１次取得者層が中心であり、地区外からの需 要は殆どない。需要者層自体の縮小、地場産業の停滞、宇和島道路延伸等の要因に加え、さらに西日本豪雨での被災に より、住宅地需要を中心とする不動産需要は依然として弱い状態である。複合取引は建物が老朽化したものが多く、建 物有無に関わらず、需要の中心は５００万円程度までの価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的が中心の地域であり、賃貸市場が成立しているとは言い難く、数少ない取引事例も自己使用目的によるも のが殆どであることから、収益価格の試算は現実的ではない。吉田地区内における取引件数は少ないものの、採用事例 の信頼性・規範性が高いことから、比準価格を採用しつつも、前年価格からの変動率及び周辺標準地価格、さらに市場 の特性等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場産業不振による地域経済の悪化、人口減 少、少子高齢化など、社会的・経済的要因の 影響が今後も懸念される。 松山自動車道の宇和島延伸に伴う交通量の激 減に加え、西日本豪雨被災により、地域経済 に及ぼす影響が懸念される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％