別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 宇和島 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇和島 -5 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　大河　功一 印  TEL.

鑑定評価額 8,340,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月11日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇和島市吉田町東小路字東小路甲１９番６ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 南7.3m市道 水道 伊予吉田 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．３ｍ市道 交通 施設 伊予吉田駅　北西方 1.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 吉田地区中心部に位置する住宅地域であり、西日本豪雨により浸水被害を受けたものの、今後も現状の住環境が 維持されるものと予測する。地価水準は依然として下落傾向にあり、今後も弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね吉田地区全域の住宅地域の圏内。需要者は地区内在住の１次取得者層が中心であり、地区外からの需 要は殆どない。利便性の高い地域であり、需要者の生活利便性の選好により、地区内での競争力は高かったが、西日本 豪雨の被災の影響、需要者層自体の縮小など、住宅地需要全般に冷え込みがみられ、地価は弱含みで推移している。複 合取引は建物が老朽化したものが多く、建物有無に関わらず、需要の中心は１，０００万円程度までの価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には収益物件も僅かに見られるものの、賃貸市場は縮小しており、土地からの投資による新たな収益物件の建 築は考え難いことから、収益価格の試算は現実的ではない。吉田地区内における取引件数は少ないものの、採用事例の 信頼性・規範性が高いことから、比準価格を採用しつつも、前年価格からの変動率及び周辺標準地価格、さらに市場の 特性及び周辺の収益物件の収益性等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場産業不振による地域経済の悪化、人口減 少、少子高齢化など、社会的・経済的要因の 影響が今後も懸念される。 松山自動車道の宇和島延伸に伴う交通量の激 減に加え、西日本豪雨被災により、地域経済 に及ぼす影響が懸念される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％