別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 宇和島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇和島 -2 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　藤本　孝明 印  TEL.

鑑定評価額 4,750,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇和島市柿原字連楽田甲１５０番１３ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 東4m市道 水道、ガス 北宇和島 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 北宇和島駅東方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はなく、今後も現況の居住環境を維持していくものと思料する。需要減退を反映して地価は下落 傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧宇和島市内の住宅地域全域に及ぶ。特に代替競争関係が強いのは、旧宇和島市内北部。需要の中心は 、３０～４０代の一次取得者層である。近隣地域周辺は幹線道路への連絡性が劣り、各画地の規模は小さい住宅地域で ある。需給動向に影響を及ぼす地域要因の変化は見られないが、長引く景気低迷を反映し需給は弱含みである。需要の 中心となる価格帯は、戸建住宅用地で総額５００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は やや広域的に取引事例を収集した。また比準の過程は適切で精度が高いと思料する。標準地は居住の快適性や利便性を 重視する住宅地域に存しており、このような地域おける需要者は市場での取引価格水準を重視するものと考える。よっ て、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇和島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [151.3] [101.0] 100 44,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧吉田町の豪雨災害もあり、養殖業等の地場 産業が未だ低調である。景気の先行き不透明 感は依然強く、土地需要は停滞傾向で推移し ている。 地域要因に特段の変動はない。幹線道路への 連絡性が劣り、各画地の規模は概ね小さい地 域である。地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％