別記様式第二 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月10日　提出
今治 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
今治 3-1 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人 印  TEL. 
鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 9,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 今治市高部字辻堂甲１０８７番１
 ②地積(㎡) 1,272  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:2		 田 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 東1.3m未舗装市道 水道 波止浜

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   30 ｍ、西   80 ｍ、南   70 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 １，２５０㎡程度の現況田
③標準的画地の形状等 間口　約　　   25.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺が開発されつつある宅地
見込地地域		 道

路		 １．３ｍ未舗装市道 交通

施設		 波止浜駅　北西方

400m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺地域は徐々に宅地開発されつつある田の多い地域で、中長期的には住宅団地として開発され、住宅地域に転
換されていくと予測されるが、当分の間は、現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 造成後は低層戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      9,900 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      8,690 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は今治市陸地部の宅地見込地地域である。需要者はその特性から今治市内の不動産開発業者が中心である。
同一需給圏内には住宅向けの開発素地が多く存し、開発素地としての特性から個別性が強く、取引される価格帯はまち
まちで、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。最終需要者向けの完成宅地の下落傾向が続いている状況等
から、開発素地としての市況は依然として厳しい。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 需要者は投資採算性に基づき意思決定を行う不動産開発業者が中心である。比準価格は現在の市場性を的確に把握して
おりその信頼性は高い。一方、需要の中心となる不動産開発業者の側に立った控除法による控除後価格も有用性が高い
が、想定項目が多く信頼性が劣る。従って、周辺地域の将来的な住宅地需要も勘案して比準価格を採用し、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     10,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -2.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 タオル製造業は概ね堅調に推移、造船業は新規受注
に先行き不透明感がある。地価水準は依然下落基調
にあるが、一部横這いの地域も認められる。

住宅素地に対する需要は弱く、特に単独画地では開
発許可の得られない開発素地については、リスクが
大きいため地価水準の下落が続いている。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 今治 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０Ｋ２Ｙ

-913		 今治市 田   ほぼ長方形 南西5.1m市道
、中間画地

準工

(60,200)
b ２０Ｋ２

-1002		 今治市 田   ほぼ台形 南西5.7m市道
、中間画地

１住居

(60,200)
c ２０Ｋ２Ｙ

-714		 今治市 畑   不整形 北西4m市道、
南西4m、
準角地

１住居

(60,160)
d ２０Ｋ２Ｙ

-915		 今治市 田   台形 西0.9m未舗装
農道、
中間画地

１住居

(60,160)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
15,020 		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  95.0]
15,668 		 100
[ 152.3]
10,288 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
10,300 
b (　　            )
12,047 		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[  98.0]
12,084 		 100
[ 122.1]
9,897 
9,900 
c (　　            )
10,821 		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[  95.0]
11,242 		 100
[ 118.1]
9,519 
9,520 
d (　　            )
9,151 		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  99.0]
9,096 		 100
[  90.4]
10,062 
10,100 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +22.0 宅地造成　　 +30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.17		 画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.9 環境　　　　  -6.0 宅地造成　　 +25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.06		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.7 環境　　　　  -6.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.2 環境　　　　 -18.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       9,900 円／㎡]
今治 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 15.0 月　p：  0.5 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
42,700  （　   75.0 ％）
32,025 		 11,000    825  8,000  12,200 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 20.0 月　p:  0.5 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9091　　　　     11,091		 　　1　
　(1+r)m　： 0.7835　      8,690		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 8,690 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２０Ｋ２

-811

     42,683 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[103.0]		 100
[ 97.4]

     42,546 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     42,500 
b ２０Ｋ２

-1008

     42,271 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 96.0]		 100
[102.4]

     43,000 

     43,000 
c ２０Ｋ２Ｙ

-710

     38,388 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.4]

     42,357 

     42,400 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +4.8 交通・接近   -3.2 環境　　　   -4.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +1.4 環境　　　   +1.0
画地　　　   -4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.6 交通・接近   -7.9 環境　　　    0.0
画地　　　   -5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 42,700 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
今治

-2
43,900 		 [ 97.9]
100		 100
[100.0]		 100
[101.2]
42,468 		 [100.0]
100
42,500 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +0.4
交通・接近　　  -7.1
環境　　  +8.5
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 42,700 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   7,600 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     30 ｍ、西     50 ｍ、南     10 ｍ、北     80 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 99 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  1 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     38　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    150 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   2.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁（高さ２．２ｍ
　、総延長約２９０ｍ）
　
　
＊道路工事の概要
　開発道路幅員：幹線６ｍ、支線４
　．３ｍ、総延長約２７０ｍ、アス
　ファルト舗装
　
＊排水工事の概要
　直径３００ミリ硬質塩化ビニール
　管：約２７０ｍ、各画地雨水枡等
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園面積：２３０㎡　　　　　　
　砂場、ベンチ、すべり台、植樹等
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 270.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 270.0 ｍ
＊その他
　各戸プロパンガス又はオール電化
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月9日　提出
今治 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
今治 3-1 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　越智　耕二 印  TEL. 
鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 9,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 今治市高部字辻堂甲１０８７番１
 ②地積(㎡) 1,272  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:2		 田 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 東1.3m未舗装市道 水道 波止浜

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   30 ｍ、西   80 ｍ、南   70 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 １，２５０㎡程度の現況田
③標準的画地の形状等 間口　約　　   25.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 徐々に周辺の宅地開発が進む
地域		 道

路		 １．３ｍ未舗装市道 交通

施設		 波止浜駅　北西方

400m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 宅地開発が見込まれる農地等の多い地域で、中長期的には住宅地域に転換していくと予測するが、単独開発が困
難な素地が多く、しばらくは現状が維持されると予測する。
(3)最有効使用の判定 造成後、低層戸建住宅地とすることと判定した。 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      9,900 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      8,640 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は今治市陸地部の宅地見込地の存する地域全域。主たる需要者は不動産開発業者である。宅地需要が弱く、
大規模な宅地開発を積極的に行う業者は見受けられない。中小規模の宅地開発は見受けられるが、そのほとんどは単独
開発可能な接面道路を有する土地であり、単独開発困難な農地等の需要はかなり弱い状況である。価格帯は条件により
大きく異なり、中心価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は複数の取引事例より求めたもので、現実の市場価格を的確に反映した価格であり、その信頼性と説得力は高
い。控除後価格については、不動産開発業者の投資採算性の立場から求めた理論的な価格で、有用性は高いが、想定項
目が多く、その信頼性と説得力は比準価格には劣ると思われる。以上検討の結果、比準価格を適正価格と判断し、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     10,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -2.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 造船と海運は先行き不透明、タオルは概ね堅調、全
体的に地価下落率は弱まっているが、底打ち感のあ
る地域と下落が続く地域に２極化している。

最寄りのスーパーが閉店したが、その影響は軽微で
ある。住宅需要が弱く、住宅素地についての需要も
弱いため、地価下落が継続している。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 今治 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０Ｋ２Ｙ

-915		 今治市 田   台形 西0.9m未舗装
農道、
中間画地

１住居

(60,160)
b ２０Ｋ２

-1002		 今治市 田   ほぼ台形 南西5.7m市道
、中間画地

１住居

(60,200)
c ２０Ｋ２

-821		 今治市 雑種地   不整形 西4.5m市道、
南1.5m、
二方路

１住居

(60,180)
d ２０Ｋ２Ｙ

-714		 今治市 畑   不整形 北西4m市道、
南西4m、
準角地

１住居

(60,160)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
9,151 		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  99.0]
9,096 		 100
[  92.0]
9,887 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
9,890 
b (　　            )
12,047 		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[  98.0]
12,084 		 100
[ 109.7]
11,015 
11,000 
c (　　            )
17,235 		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[  95.0]
18,124 		 100
[ 175.7]
10,315 
10,300 
d (　　            )
10,821 		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[  95.0]
11,242 		 100
[ 121.9]
9,222 
9,220 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.2 環境　　　　 -16.5 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.17		 画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.9 環境　　　　 -12.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.01		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 +32.0 宅地造成　　 +35.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.06		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.7 環境　　　　  -3.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       9,900 円／㎡]
今治 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 15.0 月　p：  0.5 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
42,600  （　   75.0 ％）
31,950 		 11,000    825  8,000  12,125 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 20.0 月　p:  0.5 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9091　　　　     11,023		 　　1　
　(1+r)m　： 0.7835　      8,637		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 8,640 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２０Ｋ２

-1809

     42,308 		 100
[100.0]		 [ 99.1]
100		 100
[  /  ]		 100
[103.0]		 100
[ 94.7]

     42,984 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     43,000 
b ２０Ｋ２

-1826

     36,250 		 100
[ 85.0]		 [ 99.2]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[100.3]

     42,179 

     42,200 
c ２０Ｋ２

-627

     33,036 		 100
[100.0]		 [ 99.1]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.2]

     42,695 

     42,700 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +2.4 交通・接近   -9.3 環境　　　   +2.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 売急ぎ ％／月

　 -0.20		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +0.4 交通・接近   -2.1 環境　　　   +2.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.18		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近  -12.2 環境　　　   -1.0
画地　　　  -10.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 42,600 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
今治

-2
43,900 		 [ 97.9]
100		 100
[100.0]		 100
[101.2]
42,468 		 [100.0]
100
42,500 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +0.4
交通・接近　　  -7.1
環境　　  +8.5
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 42,600 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   7,600 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     30 ｍ、西     50 ｍ、南     10 ｍ、北     80 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 99 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  1 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     38　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    150 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   2.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁（高さ２．２ｍ
　、総延長約２９０ｍ）
　
　
＊道路工事の概要
　開発道路幅員：幹線６ｍ、支線４
　．３ｍ、総延長約２７０ｍ、アス
　ファルト舗装
　
＊排水工事の概要
　直径３００ミリ硬質塩化ビニール
　管、約２７０ｍ、各画地雨水枡等
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園面積：２３０㎡　　　　　　
　砂場、ベンチ、すべり台、植樹等
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 270.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 270.0 ｍ
＊その他
　各戸プロパンガス又はオール電化