別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 今治 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -23 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　正隆 印  TEL.

鑑定評価額 4,410,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市朝倉北甲６３３番８０ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の閑静な住宅地 域 南西6.7m市道 水道、ガス、下水 伊予桜井 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       209 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．７ｍ市道 交通 施設 伊予桜井駅　南西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 朝倉地区中心部近郊に位置する戸建住宅団地であるが、市内中心部への接近性がかなり劣る事から需要は非常に 弱く、やや強含みの地価下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は朝倉地区を中心とした今治市郊外部の住宅地域である。立地性が劣り住宅地需要力は今治市内では劣る事 から、近隣地域及び周辺地域では取引も少ない。需要者としては朝倉地区内居住者及び地縁者が中心であると判断され 、人口背景の少ない事もあり住宅地需要のボリュームが小さい。今治市では通勤圏内の限界地域であると思料され、住 宅地としては人気が無く、現時点においては土地総額３００～５００万円程度までが需要の中心であると判断した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 今治市中心部からはかなり遠く、賃貸用共同住宅等は見られず賃貸市場は未熟成である。従って収益価格は求められな かった。当該近隣地域の価格水準は、住宅地の取引価格によって決定されている。朝倉地区は人口が減少傾向にあり、 住宅地需要が非常に弱く土地取引は少ない。そのような特性を考慮し、現時点における市場性を分析した比準価格を採 用し、代表標準地との価格バランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [170.0] [102.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] タオル製造業はブランド化により堅調を維持 している。造船業・海運業は先行き不透明で あるが、やや改善傾向も見られ経済状況は横 ばい傾向である。 特筆すべき地域要因の変化はないものの、近 隣地域における住宅地需要力は非常に弱く、 需給バランスにより地価水準はやや強含みの 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.2 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％