別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 今治 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -15 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　宏明 印  TEL.

鑑定評価額 6,750,000 円  １㎡当たりの価格 40,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市大新田町５丁目２４２番６ ｢大新田町５－５－９｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4.2m市道 水道、ガス、下水 今治 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 今治駅北方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 　幹線道路背後に位置する戸建住宅地域で、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。地価は概ね水準 調整も一段落し、底値を模索する状況が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、今治市中心部に比較的近い住宅地域。需要者の中心は、今治市内に居住する一次取得者で、周辺市域 からの転入は少ない。市中心部の利便性の高い住宅地の地価は落ち着きを見せつつあり、同一需給圏内の需給もやや弱 含んでいるものの底値を模索する動きが見られる。市場の中心価格帯は、土地のみで６００万円～１０００万円程度、 新築の戸建物件は、２５００～２８００万円前後の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　標準地の規模から共同住宅を想定することが非現実的なため、収益価格を試算することができなかったが、比準価格 は、地域類似性の高い規範的な事例を採用し、適切に試算されており信頼性が高い。居住の快適性を重視する住宅地域 であることから、自己使用目的での取引が支配的で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認めら れるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.2] [100.0] 100 40,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 主要産業のうち、タオル製造業の業績は概ね 堅調。造船業は中国、韓国との競争が激しく 、資材高騰もあり先行き不透明である。 特筆すべき地域要因の変動は認められない。 地価の水準調整も一段落し、地価は横ばい傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.6 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％