別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 今治 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -11 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　豊島　龍也 印  TEL.

鑑定評価額 7,700,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市宮下町１丁目甲１５９２番６ ｢宮下町１－４－４４｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4m私道 水道、ガス、下水 今治 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 今治駅　北西方 900m 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はなく、今後も現況の居住環境を維持していくものと思料する。需要減退を反映して地価は下落 傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、今治市中心部に近い住宅地域である。需要者は市内在住の３０～４０代の一次取得者が中心である。市 内中心部に近く通勤等に便利であり、商業施設等も近く生活利便性の高い地域に存するが、周辺地域の街並みがやや雑 然としており必ずしも住環境に優れるとはいいがたく土地需要は減退傾向である。需要の中心となる価格帯は、土地の みで総額８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅を想定するには標準地の地積が小さく、収益価格の試算は断念せざるを得なかった。比準価格は、今治市中心 部に比較的近い規範性の認められる取引事例を採用した。比準の過程は適切であり精度は高く、市場の実態を反映した 実証的価格として説得力を有している。以上から、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.6] [103.0] 100 47,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] タオルの生産量は概ね堅調、造船業は中国や 韓国との競争により厳しい状況が続いている 。市域の不動産需要は一部持ち直しているが 全体的に弱い。 地域要因に特段の変動はない。今治市中心部 近くに存するが、人口減少等の影響を受け、 地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.3 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％