鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松山 9-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１Ｙ -348	松山市		更地	（　）	不整形	南8m市道、北4m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)
b	２０Ｋ１Ｙ -1542	松山市		底地	（　）	不整形	北西6m県道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
c	２０Ｋ１Ｙ -230	松山市		底地	（　）	ほぼ台形	南16m道路、東7.5m、角地		工専臨港地区 (70,200)
d	２０Ｋ１Ｙ -264	松山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		工専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,053	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	39,717	100 [ 99.0]	40,118	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,100
b	(　 35,629) 35,629	100 [ 100.0]	[ 91.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.2]	44,906	100 [ 112.0]	40,095		40,100
c	(　 20,832) 41,664	100 [ 150.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	26,088	100 [ 71.9]	36,284		36,300
d	(　 ) 33,263	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,997	100 [ 83.0]	39,755		39,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -27.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
c	限定価格	％／月 -0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,100 円／㎡]

松山 9-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価を把握する適切な資料等が得られず、原価法を適用することができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,129,702	5,863,208	20,266,494	19,018,300	1,248,194	（　0.9479） 1,183,163	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	25,720,935 円　　　　（　 8,150 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 9-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,894.20	Ｓ2	2,443.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防特別用途地区	80 ％	200 ％	200 ％	3,157 ㎡	45.0 m x 71.0 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫としての一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	1,894.20	100.0	1,894.20	945	1,790,019	4.0	7,160,076
							0.0	0
2～ 2	倉庫	548.94	100.0	548.94	945	518,748	4.0	2,074,992
							0.0	0
～

～

～

計		2,443.14	100.0	2,443.14		2,308,767		9,235,068
								0

⑨年額支払賃料	2,308,767 円　×　12ヶ月　＝　 27,705,204 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,443.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金より担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,705,204 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,662,312 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,042,892 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,235,068 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 86,810 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,129,702 円　　　　（　 8,277 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０ＫＴ１　　　　-610	893 ( 891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	992	対象基準階の　月額実質賃料　　 948 円/㎡　月額支払賃料（　 945 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０ＫＴ１　　　　-318	814 ( 813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	904
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 9-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,076,000 円	269,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,108,208 円	27,705,204　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 881,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,259,600 円	269,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	269,000 円	269,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	269,000 円	269,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,863,208 円　（　　　　　　 1,857 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9479

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	269,000,000 円	設計監理料率　 107,000 円／㎡　×　 2,443.14 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0707	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,018,300 円（　　　　　 6,024 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,129,702 円
②総費用	5,863,208 円
③純収益　①－②	20,266,494 円
④建物等に帰属する純収益	19,018,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,248,194 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,183,163 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 375 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,720,935 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,150 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
松山 9-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松山 9-6

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　藤井　徹哉

印

TEL.

鑑定評価額

124,000,000 円

１㎡当たりの価格

39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月13日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松山市三津２丁目４５１番３外｢三津２－６－２８｣				②地積　(㎡)	3,157 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）特別用途地区 (80,200)
	1:1.5	倉庫Ｓ2	倉庫、工場等が建ち並ぶ松山港に近い工業地域	東13m市道、北側道	水道、ガス、下水	三津 860m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 35 ｍ、南 170 ｍ、北 175 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 2,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３ｍ市道　　　角
地

交通

施設

三津駅西方

860m

法令

規制

準工
(80,200)
準防
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は松山市臨海部の工業地域であり、工場、倉庫等が建ち並んでいる。当分の間、現状のまま推移するも
のと予測する。地価は下落傾向で推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,280 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は臨海部を中心とする松山市内の工業地域一帯である。主な需要者は流通業を中心とした法人等が想定され
る。周辺地域は住宅、店舗等も見られ利用状況は多岐にわたる。県内景気の先行きは不透明感が増しており、中小工場
・倉庫用地の需要は弱含んでいる。取引件数も少なく、規模、価格帯ともにばらつきが大きく取引の中心となる価格帯
は見出しがたい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域を含む周辺の工業地域は、自用の工場・倉庫が大半で賃貸市場は未熟成であり、収益価格の試算を行ったもの
の、その精度に懸念も残る。一方、規範性を有する取引事例より求めた比準価格は信頼性の高いものと思料する。した
がって、周辺の市を含む広域的な工業地の市場動向、価格牽連性のある周辺の標準地価格との均衡も考慮し、比準価格
を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

足元の景気は堅調に推移するが先行きは不透
明感が増している。臨海部の大規模工業地は
ほぼ下げ止まりと思われる。

地価に影響を与える地域要因に大きな変動は
ないが、中小工業地の需要は弱含みで、地価
の下落は継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

松山 9-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１Ｙ -348	松山市		更地	（　）	不整形	南8m市道、北4m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)
b	２０Ｋ１ -1526	松山市		更地	（　）	台形	東10.6m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
c	２０Ｋ１Ｙ -1834	松山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西15.5m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２０Ｋ１ -1374	松山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11.5m市道、中間画地		工専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,053	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	39,717	100 [ 99.0]	40,118	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,100
b	(　 ) 22,078	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	23,667	100 [ 59.5]	39,776		39,800
c	(　 ) 31,531	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 70.7]	43,751	100 [ 115.0]	38,044		38,000
d	(　 ) 39,481	100 [ 125.0]	[ 99.7] 100	100 [ 96.0]	100 [ 100.0]	32,802	100 [ 83.5]	39,284		39,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -36.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -29.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
d	買進み	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,200 円／㎡]

松山 9-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られなかったため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,991,457	5,857,345	20,134,112	19,018,300	1,115,812	（　0.9479） 1,057,678	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	22,993,000 円　　　　（　 7,280 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 9-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,894.20	Ｓ2	2,443.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防特別用途地区	80 ％	200 ％	200 ％	3,157 ㎡	45.0 m x 71.0 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建倉庫の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括賃貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	1,894.20	100.0	1,894.20	940	1,780,548	4.0	7,122,192
							0.0	0
一括 2～ 2	倉庫	548.94	100.0	548.94	940	516,004	4.0	2,064,016
							0.0	0
～

～

～

計		2,443.14	100.0	2,443.14		2,296,552		9,186,208
								0

⑨年額支払賃料	2,296,552 円　×　12ヶ月　＝　 27,558,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,443.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,558,624 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,653,517 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,905,107 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,186,208 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 86,350 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,991,457 円　　　　（　 8,233 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０ＫＴ１　　　　-317	893 ( 891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	992	対象基準階の　月額実質賃料　　 943 円/㎡　月額支払賃料（　 940 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０ＫＴ１　　　　-318	814 ( 813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	904
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 9-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,076,000 円	269,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,102,345 円	27,558,624　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 881,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,259,600 円	269,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	269,000 円	269,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	269,000 円	269,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,857,345 円　（　　　　　　 1,855 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9479

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	269,000,000 円	設計監理料率　 107,000 円／㎡　×　 2,443.14 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0707	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,018,300 円（　　　　　 6,024 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,991,457 円
②総費用	5,857,345 円
③純収益　①－②	20,134,112 円
④建物等に帰属する純収益	19,018,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,115,812 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,057,678 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 335 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,993,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,280 円／㎡）