別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 松山 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 9-4 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　新玉　明生 印  TEL.

鑑定評価額 312,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市南吉田町２７９８番５０ ②地積 　(㎡) 12,894   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1.2:1 倉庫 Ｓ1 中小規模工場、倉庫 等が建ち並ぶ工業団 地 南12m市道、東側道 水道、下水 余戸 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南   280 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 工場又は倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道角地 交通 施設 余戸駅北西方 4.1km 法令 規制 工専 (70,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は松山市西部の臨海工業地帯に位置する工業地域で、工場、倉庫等が多く見られる状況であり、今後も 現状の環境が維持され、同様の利用状況が継続されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね松山市の臨海部を中心とした工業地域一円。需要者の中心は県内の個人事業者、法人事業者だが、全 国的な企業の需要も存する。企業収益の改善傾向も見られるが、将来動向の不透明感から設備投資には慎重な姿勢も見 られ土地需要の回復までには至っていない現状だが、近時は、地域の地価水準から底値感も存する。工場地の取引は少 なく、あっても規模、価格とも様々で、近隣地域及びその周辺地域での取引の中心的な価格帯は見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺の工業地域は自用の工場、倉庫等が支配的で、賃貸市場が熟成しておらず、賃料水準の把握が困 難な状況等ゆえ収益価格は試算し得なかった。本件では比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格 牽連性の有る取引事例から適正に求められ、市場の実態を適切に反映した価格である。よって、近隣地域等の地域的特 性を勘案し、周辺の標準地価格等にも留意し、結果、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山市の景気は緩やかな回復基調だが、将来 動向の不透明さから、設備投資には依然慎重 な姿勢も見られ、松山市の工場地の需要は未 だ回復途上。 地域要因に特段の変動は見受けられない。地 域の工場地の需要は未だ回復途上だが、地価 下落が続く中、地域においては近時、底値感 もでてきている。 個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力 は普通程度である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％