別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 松山 5-23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 5-23 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　藤本　孝明 印  TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市北条辻１４０６番１外 ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:2.5 店舗 Ｓ4 小売店舗等が建ち並 ぶ既成商業地域 南東7.5m県道 水道、下水 伊予北条 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南   110 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 伊予北条駅北西方 280m 法令 規制 商業 ⑤地域要因の将 　来予測 旧北条市内の県道沿いに位置する既成商業地域であるが、近年は郊外型大規模店舗への顧客の流出により、商業 地域として衰退化傾向にある。地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地としての利用と判断した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、旧北条市を中心とした松山市北部郊外の商業地域及び商住混在地域一帯である。需要者の中心は 、同一需給圏内在住の個人事業者であり、地縁者以外の域外からの市場参加者は少ない。近隣地域及びその周辺地域を 含む既成商業地域は、周辺の大規模店舗へ顧客が流出しており、需要動向は弱含みである。取引される価格帯は規模、 立地により多様であり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域では自用目的での取引が主体であり、収益物件の取引は非常に少なく、賃貸市場が成熟して おらず、収益還元法は適用できなかった。一方、同一需給圏内における信頼性のある取引事例から試算した比準価格の 信頼性は高いと判断される。よって本件では、比準価格を採用し、代替性を有する他の標準地価格との均衡及び前年価 格からの変動等を総合的に検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は回復基調にあるが、将来動向はや や不透明である。地価下落率は縮小傾向にあ り、一部地域で下げ止まりや上昇傾向も見受 けられる。 旧北条市内の既成商業地域であり、松山市中 心部及び郊外店舗へ顧客が流出しており、依 然として衰退傾向が続いているため、土地需 要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％