鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松山 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１Ｙ -34	松山市		更地	（　）	ほぼ台形	北東25m国道、北3.5m、角地		近商 (90,200)
b	２０Ｋ１Ｙ -934	松山市		貸家建付地	（　）	台形	南15.5m県道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
c	２０Ｋ１ -470	松山市		更地	（　）	長方形	北15.2m市道、南7.5m、二方路		商業 (90,400)
d	２０Ｋ１ -162	松山市		更地	（　）	ほぼ正方形	南14m県道、中間画地		準工特別用途地区都市計画道路 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,932	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.8]	128,865	100 [ 124.2]	103,756	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	104,000
b	(　 ) 127,162	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	105,968	100 [ 100.8]	105,127		105,000
c	(　 ) 105,876	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	102,792	100 [ 98.7]	104,146		104,000
d	(　 ) 105,400	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,451	100 [ 101.9]	102,503		103,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -14.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

松山 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,560,732	4,563,608	15,997,124	10,524,800	5,472,324	（　0.9450） 5,171,346	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	103,426,920 円　　　　（　 42,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	900.00	Ｓ1	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	2,437 ㎡	51.5 m x 55.0 m	前面道路：国道　 25.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	900.00	100.0	900.00	1,994	1,794,600	6.0	10,767,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		1,794,600		10,767,600
								0

⑨年額支払賃料	1,794,600 円　×　12ヶ月　＝　 21,535,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,535,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,076,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,458,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,767,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 102,292 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,560,732 円　　　　（　 8,437 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０ＫＴ１　　　　-508	2,432 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	2,010	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,004 円/㎡　月額支払賃料（　 1,994 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０ＫＴ１　　　　-314	2,527 ( 2,525)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [127.0]	100 [100.0]	1,990
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	715,000 円	143,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	861,408 円	21,535,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,500,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,201,200 円	143,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,563,608 円　（　　　　　　 1,873 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	143,000,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,524,800 円（　　　　　 4,319 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,560,732 円
②総費用	4,563,608 円
③純収益　①－②	15,997,124 円
④建物等に帰属する純収益	10,524,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,472,324 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,171,346 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,122 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,426,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
松山 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松山 5-20

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　井上　裕

印

TEL.

鑑定評価額

253,000,000 円

１㎡当たりの価格

104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	83,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松山市井門町４５４番１外				②地積　(㎡)	2,437 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	不整形 1:1	店舗Ｓ1	店舗、事務所等の建ち並ぶ路線商業地域	東25.5m国道、三方路	水道	いよ立花 3.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 30 ｍ、南 90 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 2,500 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２５．５ｍ国道

交通

施設

いよ立花駅南方

3.2km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

本件地域は、幹線国道沿いの松山ＩＣの近くに位置し、郊外沿線型店舗が多く立地しており、今後も現状が維持
されるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、松山市内及びその周辺の沿道サービス施設が立地する路線商業地域である。需要者は、県内外の沿道サ
ービス業を営んでいる法人が中心である。松山自動車道松山ＩＣに近く、松山外環状道路の松山空港までの延伸工事が
進捗しており、当該地域の需要は回復傾向が見られ、既に横ばいになっていると判断される。なお、事業用定期借地契
約が増えてきていることなどから、需要の中心となる規模や価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、郊外の路線商業地域であり、比準価格は類似地域における規範性の高い取引事例を採用して試算しており
、市場性を適切に反映した価格である。収益価格は、沿道サービス業の特性である低層建物で広い駐車場が必要である
ことから、低位に算出されたものである。本件では、収益価格の意義も考慮するが、実証性の高い比準価格を標準とし
て、更に、周辺の公示地や代表標準地との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松山 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 151,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[100.0]

100
[146.6]

[100.0]
100

104,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    104,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

松山市内の地価動向は、緩やかな景気回復基
調を背景に、中心部では上昇傾向となってお
り、この傾向は徐々に外延部へと拡がりつつ
ある。

国道３３号に接面し、松山ＩＣにも近い地域
にあり、沿道サービス業関係の需要は多い。

特になし

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

松山 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１ -462	松山市		更地	（　）	長方形	北15.2m市道、南7.5m、二方路		商業 (90,400)
b	２０Ｋ１Ｙ -934	松山市		貸家建付地	（　）	台形	南15.5m県道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
c	２０Ｋ１Ｙ -1069	松山市		更地	（　）	長方形	西15m市道、北15m、角地		商業 (90,400)
d	２０Ｋ１Ｙ -1835	松山市		建付地	（　）	不整形	東8m市道、南4m、二方路		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,873	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	102,789	100 [ 98.7]	104,143	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	104,000
b	(　 ) 127,162	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	105,968	100 [ 100.8]	105,127		105,000
c	(　 ) 90,747	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	96,029	100 [ 96.7]	99,306		99,300
d	(　 ) 121,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 114.9]	108,566	100 [ 100.6]	107,918		108,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +14.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

松山 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,096,920	4,663,072	16,433,848	10,892,800	5,541,048	（　0.9450） 5,236,290	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	104,725,800 円　　　　（　 43,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	900.00	Ｓ1	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	2,437 ㎡	51.5 m x 55.0 m	前面道路：国道　 25.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗一棟貸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	900.00	100.0	900.00	2,046	1,841,400	6.0	11,048,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		1,841,400		11,048,400
								0

⑨年額支払賃料	1,841,400 円　×　12ヶ月　＝　 22,096,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,096,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,104,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,991,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,048,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 104,960 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,096,920 円　　　　（　 8,657 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０ＫＴ１　　　　-200	2,238 ( 2,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,946	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,056 円/㎡　月額支払賃料（　 2,046 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０ＫＴ１　　　　-356	2,165 ( 2,153)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,165
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	740,000 円	148,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	883,872 円	22,096,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,500,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,243,200 円	148,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,663,072 円　（　　　　　　 1,913 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	148,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,892,800 円（　　　　　 4,470 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,096,920 円
②総費用	4,663,072 円
③純収益　①－②	16,433,848 円
④建物等に帰属する純収益	10,892,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,541,048 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,236,290 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,149 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,725,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,000 円／㎡）