別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 まんのう -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   まんのう -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　高橋　尚史 印  TEL.

鑑定評価額 3,620,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仲多度郡まんのう町吉野下字西田井１４１６番１０ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 県道背後に開発され た小規模一般住宅地 域 南4m私道 水道 榎井 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 榎井駅南東方 2.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地が多く存する郊外の小規模戸建住宅団地で、住環境は現状を維持するものと予想する。少子高齢化等 により過疎化が進行しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、まんのう町内の住宅地域及びその周辺市町の住宅地域も含まれる。需要者は、地縁的選好性の強い地域 の状況を反映して、圏域内に居住する個人等が中心であるものと思料する。人口減少、少子高齢化等により宅地需要は 低調である。不動産取引が少ないため正確な把握は困難であるが、市場の中心価格帯は、土地が２００㎡前後で４００ 万円前後、新築の戸建住宅が２，０００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が未成熟な地域であり収益価格は試算し得なかった。比準価格は、地域的特性の類似する事例を含め各事例と も適切に補修正を行っており、実証的な価格が得られたものと思料する。対象標準地は、快適性や利便性が重視される 住宅地域であり、需要者は市場での取引価格を指標として取引の意思決定を行うものと考えられることから、市場性を 反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復の影響を地方経済では感じられず、 人口減少、少子高齢化等の構造的な要因から 不動産の有効需要は乏しく、地価は軟調に推 移している。 周辺に農地が多く残る地域であり大きな変化 はなく、不動産取引は少ない。宅地需要は低 調で推移している。 南側道路に接面し日照等で競合不動産に対し 優位性が認められる。なお、個別的要因の変 動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％