別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 香川三木 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香川三木 -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　長尾　直樹 印  TEL.

鑑定評価額 5,360,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木田郡三木町大字池戸字四角寺１２３９番６１ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東5m町道 水道、ガス、下水 池戸 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 池戸駅北東方 2.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当町北部の既成住宅団地として今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。地価水準は、値頃感等からほぼ 底値圏に達しているものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三木町を中心として隣接市町をも内含する住宅地域。需要者は圏内の一次取得者層が中心と思料され、 圏外からの需要者は相対的に少数派である。圏域内の宅地供給は地域によって温度差があり、快適性、利便性に影響さ れるとことが大きい。需要の中心となる価格帯は、画地規模にもよるが土地で５００万円前後であるものと思料される 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用の戸建住宅により形成されている住宅団地内にあり、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しない。快 適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが一般的である。したがって、代表標準地との検討を 踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香川三木 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [105.0] [103.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高松市郊外部の旧調区エリアからの宅地供給 との競合下にあるが、当町内の宅地について も一定の需要を保持している。 大学医学部近隣の既成住宅団地として熟成し ており、住環境に大きな変動はない。周辺の 宅地開発は相対的に少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％