別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 小豆島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小豆島 -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　高橋　尚史 印  TEL.

鑑定評価額 4,350,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小豆郡小豆島町坂手字中甲６４７番 ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.3 住宅 Ｗ2 漁家住宅、一般住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 南東4.2m町道、北東側道 水道 坂手東 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に形成された既成集落 地域。 街 路 基準方位北、４．２ ｍ町道 交通 施設 坂手東停北方 270m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 坂手地区にある丘陵地に形成された既成集落地域であり、他の地域からの転入等はほとんどなく当面は現状の様 相のまま推移するものと予測される。また、需要は低調で地価は弱含みで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂手地区を中心とする小豆島全域の住宅地域である。地縁的選好性が強い土地柄から主たる需要者は地元 住民を中心とする個人等であるものと思料する。地場産業は停滞しており、人口減少、少子高齢化が進行しており、需 給動向は総じて低調に推移している。不動産取引は極めて少なく、取引規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心と なる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実証性の高い事例を重視し、各事例を適切に補修正したことにより、市場の実態を反映した実証的な価格 が求められたものと思料する。収益価格については、自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が未成熟なため賃 料水準を把握することが困難なことから試算し得なかった。需要者は居住の快適性や生活利便性を重視して取引の意思 決定を行うことから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小豆島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,900 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [118.0] [103.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、少子高齢化の影響は大きく、また 、小豆島島内での二極化も認められる。不動 産取引は低調であり、地価は下落傾向にある 。 丘陵地の中小規模の住宅が密集する既存住宅 地域である。地域衰退のほか、土砂災害も懸 念されるため宅地需要は弱く、地価は下落傾 向が続いている。 南東側道路による増価要因が認められるほか は、ほぼ標準的である。個別的要因の変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％